Малоэтажное строительство как цивилизационный вызов
Для перелома негативных демографических трендов нужна новая политика в области градостроительства и расселения. Только переход к малоэтажному строительству может обеспечить устойчивость российской цивилизации в текущих условиях
В 1929–1930 годах в СССР состоялась знаменитая дискуссия урбанистов и дезурбанистов. Спор шел о том, как должны выглядеть социалистические города, система расселения и тип жилищ. Урбанисты, возглавляемые Леонидом Сабсовичем, предлагали не развивать существующие города, а создавать новые вокруг предприятий, сделав ставку на многоэтажные здания. Нуклеарную семью они считали пережитком прошлого, который со временем уступит место коммунально-общинному образу жизни. Жилье предполагалось свести к спальне, а все другие функции — от общепита до детского сада — возложить на государство.
Их противники, дезурбанисты, лидером которых был социолог и градостроитель Михаил Охитович, предлагали создавать «ни город, ни деревню», видя будущее за рассредоточенной вдоль дорог системой небольших населенных пунктов из частных домиков.
Обе радикальные идеи были отрину ты властью, однако оказали сильное влияние на архитектурно-градостроительную практику. Тогда же был взят курс на возведение многоэтажных жилых зданий, сохранившийся до сих пор.
Текущая ситуация в строительстве — если посмотреть на нее свежим взглядом — удивляет: высотные здания возводятся даже на окраинах небольших городов. Этажность постоянно растет, за последние десять лет этот показатель увеличился с 14 до 19. Зато площадь квартир становится все меньше. Когда высотками активно заполняются, например, Шанхай или Гонконг, это легко понять: здесь очень большое и к тому же растущее население плюс дефицит земли. Объяснить же популярность многоэтажек в России с точки зрения здравого смысла трудно: людей в стране все меньше, а территория огромная.
Настало время пересборки смыслов и перехода к новой градостроительной и расселенческой модели. Главные вызовы для изменений — сокращение населения и низкая рождаемость. Ставка на многоэтажки с маленькими квартирами, очевидно, противоречит задаче улучшения демографии. Кроме того, такое жилье несет высокие военные и строительные риски в условиях резкого обострения геополитической ситуации.
Как вывести коттеджный рынок из тени
Начнем с анализа загородного рынка, который мог бы стать альтернативой многоэтажкам. Если верить официальным заявлениям и статистике, с загородным строительством в России все хорошо и никакие реформы не нужны. По данным Росстата, в 2025 году в эксплуатацию было введено 62 млн квадратных метров — на 6% больше, чем годом ранее. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме в последние годы стабильно растет и уже превысила 60%. Однако приведенные цифры лукавы: все эти миллионы метров были построены в предыдущие 30 лет — сейчас их просто оформляют в собственность.
Сколько новых коттеджей реально появилось в 2025 году, неизвестно. Но, по данным немногочисленных системных игроков рынка, спрос на дома в строящихся поселках обвалился драматически — в два–пять раз. «В первой половине года число сделок снизилось в 10 раз относительно 2024-го. Летом спад был меньше. Скорее всего, за год по России сокращение будет раз в пять, до 100 тысяч сделок», —рассказывал в середине осени член правления Ассоциации деревянного домостроения, руководитель компании «Архангельский лес. Домостроение» Андрей Елуков.
Аналогичная ситуация сложилась и на рынке ипотеки на ИЖС. По информации аналитического центра «Дом.РФ», количество ипотечных кредитов, выданных за 11 месяцев прошлого года на загородном рынке, снизилось на 56% по отношению к 2024-му.
Причин столь кардинального обвала несколько. Во-первых, займы резко подорожали. После взлета ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки стали заградительными, а программа льготной ипотеки закончилась. Во-вторых, спрос сильно упал по отношению к предыдущему, аномально активному году, когда возник ажиотаж из-за отмены льготных программ. В-третьих, исчерпался отложенный спрос, вызванный скачкообразным ростом интереса к загородному жилью в пандемию. «Спрос, сформированный в предыдущие годы, был в значительной степени удовлетворен — это также внесло свой вклад в общее охлаждение рынка в 2025 году», — говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Но ключевым фактором, вызвавшим схлопывание строительства коттеджных поселков, стали неловкие действия государства, которое решило сделать рынок цивилизованным. Заметим, что загородный рынок недвижимости был самым либерализованным сегментом. Это объясняется введенной в 2006 году «дачной амнистией», позволявшей в упрощенном режиме оформить земельный участок и строение на нем. Поначалу амнистия была объявлена на определенный срок — для регистрации дач, возведенных в советское время. Однако дата ее окончания переносилась многократно, и программа стала легальной возможностью быстро оформить в собственность любые новые коттеджи.
Результаты «дачной амнистии» неоднозначны. С одной стороны, она упростила жизнь заказчикам и строителям, избавив их от лишнего административного бремени. С другой — способствовала потере контроля за качеством со стороны государства. Любой дом, возведенный без соблюдения каких-либо архитектурных и строительных норм, можно зарегистрировать через «амнистию». В итоге рынок оказался наводнен коттеджами сомнительного качества без проектов и сертификатов; сейчас любая сделка с загородной недвижимостью — покупка кота в мешке.
Кроме того, государство недополучает налоги, так как множество строек находится в серой зоне. А легальным строителям и заводам по производству домов крайне трудно расти, потому что им приходится конкурировать с бригадами, которые ничего не платят в бюджет.
Чтобы вывести рынок из тени, власти предприняли ряд шагов, каждый из которых дал неоднозначный эффект. Сначала под нажимом правительства крупнейшие банки ввели ипотеку на строительство загородной недвижимости. Однако первый блин оказался комом. «Тридцать тысяч россиян, которые взяли льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома, не смогли возвести частное жилье в установленный законом срок — 12 месяцев. Для них льготная ставка кредитования аннулирована, банки могут поднять ее до рыночной», — рассказала в середине года глава ЦБ