Льготная ипотека: поддержали — и хватит
Пять способов снизить триллионные расходы государства на субсидирование ипотечных программ
Бюджетного дефицита в 6–7 трлн рублей по итогам 2026 года, похоже, не избежать: по итогам июля нефтяные доходы все еще не радуют. Это будет означать дефицит в размере около 3% ВВП, и для страны, ведущей СВО, в этом нет ничего необычного или трагичного. Однако не секрет, что некоторые крупные расходы, которые несет наше государство, оно вполне могло бы безболезненно сократить.
Речь о расходах на субсидирование льготной ипотеки — льготной в широком смысле, включая все субсидируемые программы.
Льготная ипотека: работа над ошибками
Кратко напомним, что льготы в области жилищного кредитования были введены в 2020 году (семейная ипотека существовала и раньше, но не была особо востребована). Вскоре набор ипотечных программ расширился: появились дальневосточная, арктическая, сельская и IT-ипотека, а также льготная ипотека на жилье в новых регионах.
Льготы, изначально предполагавшиеся краткосрочными, тем не менее действовали до 2024 года и вкупе с другими субсидируемыми программами из лекарства для рынка жилья превратились в яд. Очень быстро доля субсидируемых займов в общем числе жилищных кредитов превысила 80%, цены на новостройки устремились ввысь и обогнали цены на вторичном рынке. По некоторым оценкам, квадратный метр в новых домах за последние пять лет подорожал в среднем в 2,3 раза — с 68 тыс. до 154 тыс. рублей.
Причем квартиры льготники скупали в основном в Москве и Московской области. И речь шла вовсе не о решении жилищного вопроса: многие приобретали недвижимость под сдачу или как инвестицию — для последующей перепродажи. Откликаясь на спрос, девелоперы и строили в основном в столичном регионе — преимущественно «человейники» с однушками и студиями. Стимулировать строительство в регионах, где дефицит нового жилья особенно острый, с помощью госпрограмм не удалось.
Постепенно программы начали трансформироваться в разумную сторону. Льготную ипотеку отменили; семейную, дальневосточную, арктическую и для новых регионов оставили. С февраля 2026 года действует правило «одна семья — один льготный заем». А вскоре ставки по семейной ипотеке должны стать дифференцированными в зависимости от региона (в Москве и крупных городах выше) и от числа детей в семье (чем больше детей, тем ниже ставка).
Минфин заявил, что цель реформы — сократить долю льготных программ в выдачах с нынешних 80 до 20–30%. То есть наконец сделать так, чтобы этот инструмент стал не удобной возможностью накупить квартир под сдачу, а способом решить жилищный вопрос для тех семей, кому это действительно необходимо.
Но, к сожалению, за годы бездумного предоставления субсидий государство накопило огромные обязательства по ним.
Ловушка для бюджета
Схема у всех программ одинакова: заемщик берет в банке кредит и выплачивает тело плюс проценты по льготной ставке — 2, 6 или 8% в зависимости от программы. Но на самом деле ставка по такому кредиту вовсе не 2–8%, а ключевая плюс 1,5–3,5 процентного пункта — тоже в зависимости от программы, а также от текущих условий (об этом подробно расскажем ниже). Разницу между реальными выплатами заемщика и полной стоимостью кредита и субсидирует федеральный бюджет.
В итоге фактически получается ипотека с плавающей ставкой. А это конструкция опасная: достаточно вспомнить ситуацию в Британии, где ипотечный процент фиксируется на срок от двух до пяти лет, а потом пересматривается. И когда Банк Англии повышает ключевую ставку, многим заемщикам приходится расстаться со своими домами.
Именно поэтому в России плавающие ставки по кредитам для населения не применяются. Но государство почему-то пренебрегло мировым опытом и смело ввязалось в авантюру.
Спрос на льготные программы, разумеется, был колоссальным. На пике, в 2023 году, банки выдали жилищных кредитов более чем на 4 трлн рублей.
Любой заемщик знает: главная проблема ипотеки не сам кредит, а проценты по нему. Из-за того что он берется на долгий срок, порой на 25 или даже 30 лет, переплата может достигать двух-трех раз и более. В субсидируемых вариантах тяжесть этой переплаты ложится на федеральный бюджет.
министр финансов
Итоговые суммы, которые казна перечисляет банкам в виде дотаций, раскрываются с большим запозданием. Так, в 2024 году государству пришлось выплатить около 1 трлн рублей, а в 2025-м, по словам министра финансов Антона Силуанова, — раскошелиться уже на 2 трлн — как из-за роста числа льготных кредитов, так и из-за высокой ключевой ставки.