Конец эпохи Большого Девелопмента
Власти фактически объявили, что нацпроект по жилью закончен. Главный вопрос сегодня — как в условиях спада спроса завершить текущие стройки
Девелопмент — это бизнес оптимистов. Реалисты вряд ли станут входить в долгие строительные проекты в условиях перманентной неопределенности. Но никогда еще девелоперы-оптимисты не выглядели такими растерянными, как на форуме «Движение», главном событии года в сфере недвижимости. И причиной тому не только крайне слабые продажи в этом году. И не неизбежное дальнейшее снижение спроса: с 1 июля власти ужесточают правила семейной ипотеки. Главный фактор — резкое изменение жилищной стратегии в стране. Чиновники прямо говорят, что период экстенсивного строительства жилья закончен и что большие объемы строительства перестали быть целью государства.
Это значит, что меры поддержки отрасли будут постепенно сворачиваться. А девелопмент в массовом сегменте из бизнеса может превратиться в социальный проект: о прибылях можно забыть, главное — выполнить обязательства и завершить начатые стройки.
Помимо этого на нынешнем этапе развития рынка резко обостряются отношения девелоперов с банками. Последние претендуют не только на полный контроль над строительными проектами, но и на всю прибыль от них.
Продажи новостроек обвалились
Главная проблема девелоперов в 2026 году — спад продаж. В январе–мае по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи новостроек в Москве упали на 36%. Эти цифры еще не в полной мере отражают драматизм ситуации: первый месяц года был аномально хорошим, а часть сделок — это рассрочки, где деньги будут заплачены в будущем. В некоторых городах продажи просели еще сильнее — наполовину. «Сегодня продажи исторически на самом низком уровне из всего, что я когда-либо видел. Кто-то рассказывает, что у него все хорошо, — я с трудом в это верю», — говорит владелец и председатель совета директоров ГК «Точно» Николай Амосов.
Не устоял даже элитный рынок Москвы, который обычно неплохо себя чувствовал в кризисы. По данным компании NF, в первом полугодии спрос на «элитку» неожиданно упал на 27%. «2026-й — это самый сложный год за последние восемь лет», — говорит глава брокерской компании Whitewill Олег Торбосов.
Резкое падение продаж неприятно для любого бизнеса, но для девелоперского — в условиях высокой ключевой ставки ЦБ — оно опасно вдвойне. Ставки проектного финансирования застройщиков сильно зависят от наполнения эскроу-счетов: банки финансируют девелоперов по льготной ставке из денег покупателей, но если денег на стройку потрачено больше, то включается рыночная ставка кредитования. Например, «ключевая ставка ЦБ + 5%». Это резко увеличивает себестоимость и ломает всю финансовую схему проекта.
В скором будущем спрос упадет еще сильнее. С 1 июля вступят в силу изменения в программе семейной ипотеки. В деталях они еще не обнародованы, но известно, что ставки будут резко увеличены для семей с одним и двумя детьми. Срок кредитования будет ограничен пятнадцатью годами. Новые условия по «семейке» еще больше сократят спрос на новостройки. «Мы смоделировали наиболее жесткий сценарий, связанный с семейной ипотекой. При таком варианте снижение выдач составит 30–35 процентов», — поделился прогнозом руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Опасное следствие низких продаж — затоваривание рынка. «Мы сейчас строим в два раза больше, чем продаем. При этом новые проекты в некоторых городах продолжают выходить на рынок. Причем иногда это новые игроки. Банки выдали им кредит на покупку земли и теперь стимулируют к началу стройки, чтобы кредит был возвращен. Но это еще сильнее увеличивает затоваренность», — говорит глава девелоперской компании «Страна девелопмент» Александр Гайдуков.
Скорость продаж ниже темпов строительства, и в некоторых регионах это становится серьезной проблемой. В Краснодаре для того, чтобы продать строящееся сегодня жилье, потребуется пять с половиной лет. К регионам, где предложение превышает спрос, относят также Башкортостан (на продажу жилья требуется почти четыре с половиной года) и Ленинградскую область (четыре года с небольшим). Сценарий, при котором на момент окончания строительства остались нераспроданными 30–40% квартир, пару лет назад банки считали стрессовым, теперь он становится базовым.
Одновременно с этим рынок разбалансируется. Ситуации на разных рынках очень отличаются. Например, в Москве, несмотря на спад спроса, в элитном сегменте цены скачкообразно растут. Если несколько лет назад стоимость «квадрата» в один миллион рублей считалась весьма высокой, то сейчас десятки строек претендуют на 1,5–2 млн рублей за квадратный метр. Предельные цены в сделках доходят до 5–6 млн рублей, а в некоторых проектах застройщики уже пытаются выставить и 10 млн рублей за «квадрат». Другая особенность разбалансирующегося рынка: риелторам в определенных проектах предлагают комиссию в 9–10% вместо привычных 2–3%. Так девелоперы надеются «обмануть» рынок и покупателя.
Оптимизм девелоперов до последнего времени был прежде всего связан с надеждами на быстрое снижение ключевой ставки. Ожидалось, что в этом случае триллионы рублей с депозитов могли бы перетечь на рынок новостроек плюс станет доступна рыночная ипотека. Однако «ключ» снижается медленно. При такой скорости рыночная ипотека станет более или менее доступной не ранее чем через полтора-два года.
Да и дешевая ипотека вряд ли решит разом все проблемы девелоперов. Часть спроса в перспективе явно перетечет во вторичную недвижимость, которая из-за разбалансированности рынка прошлыми льготными программами сейчас намного дешевле новостроек. При этом сформировался сегмент «новой вторички» в недавно построенных домах, который не уступает новостройкам по качеству.