Рынок коммерческой недвижимости оживает

ForbesБизнес

Рейтинг рантье

Рынок коммерческой недвижимости оживает: ставки аренды растут, хотя и не везде, вакантность снижается. Ведущим игроком остается государство: министерства и ведомства переезжают в новые офисы, а госбанки забирают недвижимость должников

Над проектом работали: Мария Абакумова (редактор), Елена Ганжур, Александр Левинский, Анастасия Ляликова, Яна Милюкова, Юлия Титова, Дмитрий Яковенко

Чахлый росток

Дефицит новых площадей привел к повышению арендных ставок на рынке недвижимости.

В 2019-м ввод новых офисов в Москве по сравнению с 2018 годом увеличился в три раза. Ставки аренды на офисы класса B увеличились на 14%. По данным Knight Frank, на 34% выросли инвестиции в регионы. Все растет и кризис пройден? Нет, дело в эффекте низкой базы. 2018 год поставил антирекорд: он был провальным по объему ввода новых офисных комплексов и торговых центров. После 2014 года очень мало девелоперов рисковало запускать новые крупные проекты, и к 2018 году докризисный задел был исчерпан. В 2018 году, по данным Colliers, в России ввели всего лишь 2,2 млн кв. м торговых центров, офисов и складов, в 2013 году, для сравнения, на рынок вышло 5 млн кв. м. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013-м превышал $8 млрд, а в 2018 и 2019 годах эта цифра осталась на уровне $2 млрд.

Низкие объемы строительства привели к дефициту качественных офисных площадей на московском рынке. «Готовых помещений практически нет, на рынок вернулись форвардные сделки», — говорит управляющий партнер Colliers Николай Казанский. По данным Cushman & Wakefield, в 2019 году 60% новых офисных площадей ушло с рынка по договорам предварительной аренды до завершения строительства. Не хватает рынку и торговых помещений. «В этом году мы впервые достигли уровня 2014 года по количеству и активности покупателей», — говорит владелец крупного торгового центра. «Наконец сдали все», — вторит ему другой.

По данным Knight Frank, рублевые ставки на офисы класса А выросли в 2019 году на 3,2%, класса В — на 14,3%. «Ставки аренды пошли вверх, цены продажи пока не растут», — говорит управляющий партнер Knight управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. «Ставки продажи не менялись с 2014 года, — согласен Николай Казанский. — Но через три-четыре квартала и они потянутся за ростом ставок аренды».

В торговой недвижимости Москвы снижение уровня вакантности продолжается уже третий год, свидетельствуют данные компании CBRE. Однако в 2020 году на рынок выйдет крупный торговый комплекс площадью 65 000 кв. м в составе тематического парка «Остров мечты», и вакантность может немного вырасти. В целом 2019-й можно назвать годом фудхоллов, говорят консультанты: после открытия популярного «Депо» на Лесной улице некоторые владельцы торговых центров обновляют их и вводят этот формат взамен привычного фудкорта.

В складском сегменте доля свободных площадей достигла минимального значения 2,5%. В гостиничном, по данным CBRE, через год после чемпионата мира по футболу средний тариф упал на 23%, зато загрузка гостиниц выросла на 3%, до рекордного за 10 лет уровня 78%. Туристический поток в Москву вырос на полмиллиона человек, до 24 млн.

Еще одна тенденция: активизировался спрос на участки под застройку в Москве. «В 2019 году инвесторы стали больше вложений направлять в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент), — говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. — Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд рублей (на 34% выше уровня прошлого года)». «Даже региональные девелоперы активно покупают участки в столице», — добавляет заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Чиркова.

«Российский рынок инвестиций в недвижимость в 2019 году начал восстанавливаться после продолжительного периода пониженной активности», — считают аналитики JLL. В разговорах «не под запись» участники рынка не так оптимистичны. «Сделок мало. Важными игроками стали банки и госструктуры. Рынок инвестиций мертвый. Может быть, следующий год будет лучше», — говорит топ-менеджер одной из крупных брокерских компаний.

Как мы считали

В рейтинге представлены как российские, так и иностранные компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, находящейся на территории России. Недвижимость, расположенная в других странах, не учитывается. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. В таблице приведен валовый арендный доход за вычетом НДС и эксплуатационных расходов, который могла приносить владельцам коммерческая недвижимость. В справках суммирована арендуемая площадь (GLA) всех объектов той или иной компании. Доходы торговых центров рассчитаны исходя из площадей, сдаваемых в аренду сторонним арендаторам. Площади, на которой ведет торговлю владелец помещения, на учитывались.

При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные компаний Colliers International, Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, ILM, PWC. Кроме того, мы используем финансовую отчетность, отраслевые интернет-ресурсы, информационную систему СПАРК, официальные данные органов власти.

1Киевская площадь

Зарах Илиев, Год Нисанов

Крупнейшие объекты. Агрокластер «Фуд Сити» (930 000 кв. м), ТРЦ «Европейский» (180 000 кв. м), «Radisson Collection Украина» (535 номеров).

Проект. Весной должен открыться Щелковский автовокзал в Москве. Автобусы по пандусу будут заезжать на 7-й этаж, а ниже расположатся торгово-развлекательный центр и многоуровневый подземный паркинг.

Планы. В 2019-м закрылся на реконструкцию СК «Олимпийский». К 2023 году площадь объекта вырастет с 213 000 до 300 000 кв.м, здесь будут концертный зал на 10 000 человек, детский развлекательный центр, центр для любителей дайвинга, рестораны, многозальный кинотеатр.

*Конгресс-центр

2Ташир

Самвел Карапетян

Крупнейшие объекты. «Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), «Европарк» (86 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров).

Цифра. 2,2 млн кв. м — общая площадь объектов, которые строит группа.

Планы. В стадии активного строительства 14 объектов коммерческой недвижимости. В 2020-м в Москве откроются три новых, в том числе многофункциональный комплекс Kvartal West площадью 136 000 кв.м.

Партнеры. В марте 2019 года «Ташир» объявил, что совместно с мэрией Москвы инвестирует 28 млрд рублей в строительство на ВДНХ комплекса, объединяющего два исторических павильона выставки.

3Сафмар

Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев

Крупнейшие объекты. Отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м).

Планы. Совместно с РЖД «Сафмар» строит многофункциональный центр «Орбион» с транспортным узлом в Сколково (около 70 000 кв. м).

Деталь. «Сафмар» — строгий арендодатель. Например, может оштрафовать арендатора (салон красоты), если тот не открывается в праздники.

Цифра. Михаил Гуцериев и группа «Сафмар» осенью 2019-го подписали соглашение об урегулировании споров и сделках с банками «Открытие» и «Траст» на сумму 135 млрд рублей.

4Ingka Centres

Stichting Ingka Foundation

Крупнейшие объекты. «Мега Белая Дача» (304 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м).

Цифра. Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 44 торговыми центрами (более 3 млн кв. м) в 14 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега», 15-й откроется в 2021 году.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Дорога в никуда Дорога в никуда

Чем обернулся проект строительства скоростной железной дороги в Калифорнии

Forbes
Как увеличить дракона. Архетип Георгия Победоносца как собирательный образ мужчины в разные эпохи Как увеличить дракона. Архетип Георгия Победоносца как собирательный образ мужчины в разные эпохи

Связь габаритов змея с ролью мужчины в обществе

Maxim
Разделение сетей Разделение сетей

Forbes посчитал стоимость российских интернет-компаний и оценил продажи в Рунете

Forbes
К 100-летию Федерико Феллини: режиссер в цитатах об искусстве и жизни К 100-летию Федерико Феллини: режиссер в цитатах об искусстве и жизни

Предлагаем познакомиться с мироощущением Федерико Феллини через цитаты режиссера

РБК
Убедительные люди Убедительные люди

Как малоизвестная компания стала владельцем первоклассных бизнес-центров

Forbes
Без ответа Без ответа

Что могут сделать родители, когда у ребенка несчастная любовь?

Добрые советы
Кино, кино и домино Кино, кино и домино

Два брата дают вторую жизнь заброшенным советским кинотеатрам в Москве

Forbes
Война и клир: чем вера в Бога отличается от фанатизма — объясняет протодиакон РПЦ Война и клир: чем вера в Бога отличается от фанатизма — объясняет протодиакон РПЦ

Как отделить добро от кулаков, а веру — от фанатизма

Esquire
Итоги года: Октябрь Итоги года: Октябрь

Forbes представляет итоги 2019 года

Forbes
Танк среди ясного неба. История летающей боевой машины Танк среди ясного неба. История летающей боевой машины

Конструкторов военной техники нередко называют злыми милитаристами

Maxim
Груз платформы Груз платформы

Павел Дуров: бизнесмен, который бросил вызов мировому господству доллара

Forbes
Мэттью и Хью Мэттью и Хью

Веселый разговор Мэттью Макконахи и Хью Гранта специально для ELLE

Elle
Стратегия ухода Стратегия ухода

У каждого лидера наступает момент, когда он начинает бороться за свое кресло

Forbes
Мифы о «Мифе» Мифы о «Мифе»

Хозяйки новой MYTH Gallery Оля Профатило и Юля Вяткина — разрушительницы мифов

Собака.ru
Кодный магазин Кодный магазин

Программист из Ульяновска построил компанию стоимостью $100 млн

Forbes
Зверское противостояние Зверское противостояние

Зоопарки Берлина как зеркало холодной войны

Forbes
«И теперь я точно знаю, что семья — это самый главный, самый трудный бизнес-проект в жизни» «И теперь я точно знаю, что семья — это самый главный, самый трудный бизнес-проект в жизни»

Владимир Потанин рассказал о своих жизненных ценностях и мотивации

Forbes
Новые законы – 2020 Новые законы – 2020

Рост минимальной оплаты труда, запреты на рыбалку, выплаты по уходу за ребенком

Лиза
Битый час Битый час

Краткая экономика турниров UFC

Forbes
Какие опасности несет бесснежная зима Какие опасности несет бесснежная зима

Финский эколог рассказал о последствиях погодных аномалий

National Geographic
Золотые часы и минуты Золотые часы и минуты

Сколько зарабатывают лондонские юристы на семейных спорах богатых россиян

Forbes
Архимандрит Кирилл Говорун: Украинского раскола больше нет Архимандрит Кирилл Говорун: Украинского раскола больше нет

О том, чего удалось добиться созданием признанной автокефальной церкви

СНОБ
Кризис управления Кризис управления

Государство не может потратить триллионы рублей, но продолжает отъем денег

Forbes
Windows 7 перестали обновлять: на какую ОС переходить? Windows 7 перестали обновлять: на какую ОС переходить?

Какие альтернативы Windows 7 существуют

CHIP
Инерционный поворот Инерционный поворот

Многолетние периоды крепкого рубля обычно заканчиваются девальвационным шоком

Forbes
Самые частые ошибки с сапогами, которые мы совершаем: не делай так! Самые частые ошибки с сапогами, которые мы совершаем: не делай так!

Как не стоит носить сапоги и почему

Cosmopolitan
Третье полушарие Третье полушарие

Программист из Орехово-Зуева заработал $2 млн на роботах для прокачки мозга

Forbes
«Стопроцентный технократ». Что надо знать о Михаиле Мишустине, которого Путин назначил премьером вместо Медведева «Стопроцентный технократ». Что надо знать о Михаиле Мишустине, которого Путин назначил премьером вместо Медведева

Чем известен Михаил Мишустин

СНОБ
Каучуковое свойство Каучуковое свойство

Михаил Сутягинский пытается развернуть высокотехнологичный бизнес в России

Forbes
По имени Patou По имени Patou

Гийом Анри о том, как вдохнуть жизнь в один из старейших Домов моды Франции

Elle
Открыть в приложении