Деньги в кладовку
Сберегательный смысл покупки келлера в жилом комплексе сохраняется только в регионах
Келлеры (кладовые для хранения вещей, которые располагаются в подвалах, цокольных этажах или на уровнях подземных паркингов жилых комплексов) раз в десять раз дешевле квартир. Их аренда тоже дешевле, но разрыв в цене аренды по сравнению с жильем меньше — они быстрее окупаются и могут оказаться источником маленького пассивного дохода. В Москве эта схема уже непривлекательна из-за высокой стартовой цены. В регионах цены на кладовки еще не взлетели, и она может оказаться рабочей.
Катерина Иксанова в ноябре 2025 года решила купить 30 кладовок в жилых домах в течение следующих трех лет и сдавать их в аренду. Спустя почти год в ее портфеле 21 кладовка в Уфе, Казани, Новосибирске и Владивостоке. «Я покупаю везде, где объект оказывается подходящим для моей стратегии»,— поясняет она. Географию приобретений позволяет не ограничивать финансовый клуб единомышленников по инвестициям в недвижимость. В каждом городе ей удается найти человека, который занимается показом помещений арендаторам, а еще — решением административных и коммунальных проблем.
Для покупки она выбирает дома по классу недвижимости, оценивая обеспеченность кладовками, стоимость квадратного метра помещения по сравнению с ценой метра квартиры, локацию, строительную готовность. «Класс жилья — от комфорта и выше. Не более 20 кладовок на 100 квартир в доме, лучше — меньше. Потенциал роста цены до 100% есть, если квадратный метр кладовой стоит не дороже половины квадратного метра в однокомнатной квартире в этом же доме»,— поясняет она. Так, по ее словам, в Казани потенциал роста цены уже исчерпан, поскольку из-за спроса на кладовые они подорожали. Для оценки перспективы локации госпожа Иксанова изучает объявления на классифайдах недвижимости. Если вокруг много предложений об аренде или продаже, перспектива успеха арендного бизнеса гораздо туманнее. Но ее могут прояснить, например, офисы или другой бизнес вокруг, которым часто нужно дополнительное место для хранения. Если дом строящийся, в бизнес-план придется заложить вынужденный простой. «Во-первых, кладовые сдаются позже квартир. Во-вторых, вскоре после получения ключей кладовые в основном нужны для хранения строительных материалов, их снимают без ремонта. Я сдаю кладовые с покрашенными стенами, линолеумом или плиткой на полу, промышленными стеллажами, которые выдерживают значительный вес»,— рассказала Катерина Иксанова. Она рассчитывала, что за счет ремонта сможет сдавать кладовки дороже. На деле ремонт влияет только на скорость, с которой ищется арендатор. Но это выгодно, так как срок простоя меньше.
Средняя цена кладовки, которые покупает Катерина Иксанова, около 400 тыс. руб.: в портфеле есть объекты за 277 тыс. руб. и за 540 тыс. руб. Один из самых удачных кейсов — в Уфе. Госпожа Иксанова за месяц купила кладовку за 322 тыс. руб., сделала ремонт за 28 тыс. руб., и сдала за 10 тыс. руб. в месяц компании, которая занимается полиграфией, для хранения излишков продукции. «Доходность за вычетом налогов 32% годовых. То есть через три года помещение себя окупит. Для сравнения, квартиры здесь окупаются 13–18 лет»,— говорит предприниматель, добавляя, что получала предложение продать эту кладовку и за 850 тыс. руб. «Это 142% годовых за один месяц»,— резюмирует она.