Урбанизация и геополитика: как работает современный рынок глобальной недвижимости
Стратегии инвестиций в недвижимость за рубежом сейчас существенно изменились. И дело не только в проблемах с переводами денег для россиян — изменились и сами рынки. Что формирует новую иерархию глобальной недвижимости и как мир разделился на режимы капитала, рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.
Еще несколько лет назад рынок недвижимости можно было объяснить довольно просто: ставки растут — рынок охлаждается, ставки падают — рынок растет. Эта логика работала почти везде и давала ощущение, что глобальная недвижимость — это единый механизм, где процентная ставка выполняла роль педали газа и тормоза одновременно: нажал — ускорение, отпустил — замедление.
Сегодня эта конструкция не всегда работает. В одних странах рынок продолжает расти даже при «нажатом тормозе», в других двигатель фактически работает на холостых оборотах: сделки падают, но цены почти не двигаются. В третьих обороты задаются не педалью газа, а внешним воздействием: притоком или оттоком капитала, который может быть не связан с локальной экономикой. В результате глобальная картина стала парадоксальной. По данным Банка международных расчетов (BIS), в 2025 году мировые реальные цены на жилье в среднем почти не изменились, снизившись примерно на 0,7% в годовом выражении. Но за этой «средней температурой» скрывается существенное расслоение: в одних странах (Португалия, Болгария или Северная Македония) наблюдается рост на 10–15%, а в других (Канада или Китай) — сопоставимое падение.
Сдвиг, который произошел в последние три–четыре года, можно описать просто: недвижимость перестала быть функцией только локальной экономики. Она стала функцией включенности в глобальный капитал. Теперь важны не только ставки и доходы населения, но и то, какую роль страна играет в мировой системе: является ли она точкой накопления капитала, транзитным хабом или закрытой внутренней системой, насколько высоки регуляторные барьеры, и, наконец, насколько значительна геополитическая напряженность.
Ближний Восток: режим глобального хаба капитала
Наиболее ярко эта новая модель проявилась в странах Персидского залива, прежде всего в ОАЭ и частично в Саудовской Аравии. Дубай и Абу-Даби за последние годы превратились в инфраструктуру глобального капитала, где недвижимость выполняет не только функцию инвестиций, но и роль инструмента трансграничного хранения и перераспределения активов.
Эта модель долгое время опиралась на сочетание двух факторов: высокой открытости для капитала и относительно низкого налогового и регуляторного давления. В результате рынок стал крайне чувствительным не столько к внутреннему спросу, сколько к внешнему притоку капитала из Европы, Азии и стран с высокой нестабильностью.
Однако сегодня в этой системе появляется новый элемент — геополитический риск, который хотя пока и не разрушает модель, постепенно меняет восприятие региона как нейтральной «тихой гавани». Reuters отмечает, что на фоне роста напряженности объем сделок на рынке недвижимости Эмиратов в первые недели марта 2026 года рухнул на 37% год-к-году и почти на 50% к февралю. Затем рынок частично стабилизировался, но до прежних темпов не восстановился. По данным ValuStrat и Reidin, в мае продажи были примерно вдвое ниже, чем годом ранее, а стоимость сделок снизилась примерно на 42% к апрелю. При этом по отдельным объектам дисконты достигали 20-25%.
Как пишет Deloitte, рынок недвижимости Ближнего Востока переходит в категорию юрисдикций с более высокой премией за риск. Это ведет как минимум к замедлению притока инвестиций: больше времени на принятие решения, более жесткие переговоры по цене. Рынок остается глобальным хабом, но его динамика становится менее линейной и более чувствительной к изменению глобального настроения.
Роль Ближнего Востока как глобального капитального хаба сохранится, однако изменится траектория роста. Премиальные сегменты, связанные с мобильным капиталом и международным спросом, вероятно, продолжат демонстрировать опережающую динамику. Одновременно можно ожидать постепенного снижения предсказуемости притока капитала и более выраженной сегментации рынка по классам активов. Массовый и средний сегменты будут все сильнее зависеть от локальных факторов, тогда как премиальный сегмент сохранит глобальную природу, но с возрастающей чувствительностью к геополитическим рискам и изменению ликвидности.
Континентальная Европа: режим ограничения скорости
Европейский рынок недвижимости сейчас представляет собой систему, в которой капитал в целом стабилен, но лишен способности к ускорению. Согласно анализу портала European Real Estate со ссылкой на исследование PwC, города вроде Парижа, Амстердама, Барселоны или Милана остаются точками концентрации глобального спроса, но уже не как источники высокой доходности, а как пространства сохранения стоимости и юридической стабильности.
Главное преимущество Европы — институциональная предсказуемость. Это один из самых защищенных правовых контуров в мире, где риск экспроприации или резких законодательных изменений минимален. Но именно эта стабильность оборачивается структурной проблемой: доходность оказывается системно низкой.
В условиях растущих бюджетных дефицитов и стареющего населения недвижимость все чаще становится не инвестиционным активом, а объектом фискальной политики. Налоги на владение, наследование и прирост капитала постепенно меняют экономику рынка. И если раньше налогообложение было фоном, то теперь оно становится одним из ключевых факторов формирования доходности. Хороший пример — Нидерланды, где в рамках системы Box 3 доход по инвестиционным активам определяется не по фактически полученной прибыли, а по нормативной доходности. Для категории «инвестиции и прочие активы», к которой относится и инвестиционная недвижимость, в 2024 году она составляла 6,04%, а ставка налога — 36%. Это соответствует расчетной налоговой нагрузке около 2,2% стоимости актива в год, независимо от того, какой денежный поток он фактически приносит. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) фиксирует, что в рамках этой реформы и ужесточение регулирования аренды, инвестиционная привлекательность buy-to-let сегмента (покупка под аренду) сократилась и часть частных арендодателей продает объекты вместо их сдачи в аренду.