Столичный рынок торговой недвижимости наконец начал восстанавливаться после кризиса. Но может ли он сейчас предложить инвестору что-нибудь интересное?

Forbes

Трудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры

Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.

После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.

Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.

Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.

В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.

Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.

Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.

Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Имперские амбиции и рикошет санкций: почему российские стартапы не «выстреливают» на международном рынке Имперские амбиции и рикошет санкций: почему российские стартапы не «выстреливают» на международном рынке

Почему родина стартапа имеет огромное влияние на его международный потенциал

Forbes
Скороварка эволюции: как городская жизнь изменила вид и повадки животных и насекомых Скороварка эволюции: как городская жизнь изменила вид и повадки животных и насекомых

Как меняются животные и растения в городах

Forbes
Тихая охота Тихая охота

Как правильно и безопасно собирать грибы осенью

Лиза
Правда ли, что OLED-экраны мониторов и телевизоров выгорают? Правда ли, что OLED-экраны мониторов и телевизоров выгорают?

Выгорание OLED-экранов: оправданы ли страхи в действительности?

CHIP
Пластыри от прыщей: как они устроены и действительно ли помогают избавиться от высыпаний Пластыри от прыщей: как они устроены и действительно ли помогают избавиться от высыпаний

Работают ли патчи от прыщей или это просто маркетинг?

ТехИнсайдер
Грибы Грибы

Полны белка и клетчатки: чем полезны грибы и как их готовить?

Здоровье
Законы подземных мелодий Законы подземных мелодий

Репортаж из столичного метро: чем живут музыканты под землей

Монокль
Потепление океана оказалось угрозой для бактериального фотосинтеза Потепление океана оказалось угрозой для бактериального фотосинтеза

Вода теплее 28 градусов приведет к коллапсу популяций цианобактерий

N+1
Кто даст мне сто долларов? Кто даст мне сто долларов?

Аукционные дома Sotheby’s и Christie’s: инструкция по применению

Weekend
Последнее думающее поколение. Кто на самом деле воспитывает наших детей Последнее думающее поколение. Кто на самом деле воспитывает наших детей

Как ИИ становится цифровым воспитателем

Inc.
Мария Стерникова о Валерии Носике: «Он был человеком необыкновенной доброты и света» Мария Стерникова о Валерии Носике: «Он был человеком необыкновенной доброты и света»

«Он, как волшебник, прилетал ненадолго со съемок, а внизу его уже ждала машина»

Коллекция. Караван историй
Сергей Довлатов: зумер среди классиков Сергей Довлатов: зумер среди классиков

О роли Сергея Довлатова в литературе и причинах его современности

Правила жизни
Вода в топливном баке: чем опасна, как убрать и чем это лучше сделать Вода в топливном баке: чем опасна, как убрать и чем это лучше сделать

Как действовать, если вода в значимых количествах попала в бензобак?

РБК
«Стекло в пуантах — прошлый век» «Стекло в пуантах — прошлый век»

Почему в профессии балерины так важны верные партнеры и любовь к своему делу

OK!
Премиальный минимализм Премиальный минимализм

Эта ванная — пример идеального премиального минимализма

Идеи Вашего Дома
Как нетворкинг помогает в развитии бизнеса Как нетворкинг помогает в развитии бизнеса

Нетворкинг: что это такое и какую пользу он приносит развитию бизнеса?

Inc.
«Нет ничего прекраснее антарктических льдов» «Нет ничего прекраснее антарктических льдов»

Почему важна наука гляциология и что она изучает?

Знание – сила
Воронеж: между морем и Москвой Воронеж: между морем и Москвой

Как обычному городу выявить свои баги и сделать их своей фичей

Монокль
Каникулы в Крыму Каникулы в Крыму

Летнюю поездку на полуостров мы решили назвать «Большое крымское путешествие»

Отдых в России
Скоро на экранах Скоро на экранах

Кем могли бы стать молодые актеры, если бы выбрали другую профессию?

Grazia
Александра Волкова: «Мой папа был первым Шерлоком Холмсом...» Александра Волкова: «Мой папа был первым Шерлоком Холмсом...»

Родители были категорически против продолжения династии

Коллекция. Караван историй
Учеба на износ Учеба на износ

Почему школьники заняты больше, чем работающие взрослые?

Ведомости
Жилой аутсайдер Жилой аутсайдер

Московские новостройки бизнес-класса показывают самые низкие темпы роста цен

Ведомости
С видом на усадьбу С видом на усадьбу

Из окон этой квартиры открывается потрясающий вид на близлежащие кварталы

Идеи Вашего Дома
Второй шанс стать счастливой Второй шанс стать счастливой

Алсу сегодня очень востребована, но совсем недавно все было иначе

OK!
Это-большечем-фильмы Это-большечем-фильмы

Почему иранский кинематограф внезапно стал так важен?

Seasons of life
Фрагмент истории Фрагмент истории

Интерьер, в котором сохранили стену с аутентичной кирпичной кладкой

Идеи Вашего Дома
Идеальный руководитель: как найти баланс между строгостью и дружелюбием Идеальный руководитель: как найти баланс между строгостью и дружелюбием

Какие качества и подходы делают руководителя эффективным лидером?

Inc.
Урожаи вырастут на поливе Урожаи вырастут на поливе

Что сдерживает распространение ирригационных технологий

Агроинвестор
Удвоенная польза Удвоенная польза

Как применяются цифровые двойники в банковской сфере

Ведомости
Открыть в приложении