Трудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры
Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.
После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.
Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.
Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.
В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.
Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.
Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.
Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.