Сколько можно заработать на недвижимости в Центральной Европе
Несмотря на санкции и временами непростые политические отношения, страны Центральной Европы привлекают все больше инвесторов из России. Что может предложить этот регион искателям доходности?
Недвижимость в Центральной Европе остается стабильным и безопасным активом, несмотря на политические, демографические и технологические изменения в мире. По данным организации CBRE, с начала года инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 26% по сравнению с 2017 годом. Разберемся, как выглядит ситуация в цифрах.К государствам Центральной Европы относятся Австрия, Венгрия, Германия, Лихтенштейн, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Швейцария. Для анализа я выбрал четыре наиболее привлекательных для инвесторов страны с точки зрения экономического развития и стоимости недвижимости: Австрию, Венгрию, Германию и Польшу.
Жилая недвижимость
Спрос на европейскую недвижимость довольно высокий, и некоторые страны не успевают предоставить достаточное количество объектов, чтобы его удовлетворить. Так, среди стран Центральной Европы острый дефицит недвижимости испытывает Венгрия (в 2017 году Deloitte определил ее индекс интенсивности строительства в 3,2, то есть низкий), за ней следуют Польша (4,5) и Германия (4,6). Чем сильнее спрос превышает предложение, тем больше растут цены на объекты. В среднем в Германии и Австрии квадратный метр жилья сейчас стоит €3500, в Польше — €1500, а в Венгрии — €1450.
Больше всего жилься сдается в аренду в Германии (54,3%), за ней следуют Австрия (30,2%) и Польша (15,3%). В 2017 году, по данным аналитиков Deloitte, стоимость аренды квадратного метра в Будапеште составляла €9,7 (доходность — 7,9% годовых), во Вроцлаве — €8,6 (7,4% годовых), в Гамбурге — €14,5 (4,3%), в Вене — €9,4 (2,8%). То есть квартира в Будапеште окупится быстрее, но найти арендаторов в Венгрии сложнее, чем в других странах. По нашим оценкам, оптимальные показатели — у Гамбурга и Вроцлава.
В долгосрочной перспективе для рынка арендного жилья важную роль играет динамика ВВП. Eurostat посчитали, что в среднем с 2006-го по 2016 годы рост ВВП в Польше составил 3,5% в год, в Германии — 1,2%, в Австрии — 1%, а в Венгрии — 0,6%.
Австрия, по данным Deloitte, показывает высокую вариативность процентной ставки аренды, поэтому сложно предсказать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Германский рынок останется стабильным — существенных изменений не предвидится. У венгерских резидентов увеличиваются доходы, но вместе с тем растут расходы на строительство, поэтому если стоимость недвижимости и вырастет, то несущественно.
А вот интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши разгорается. Аналитики Ernst & Young сообщают, что в 2017 году в Польше было построено рекордное количество объектов недвижимости, расходы на строительство увеличиваются, цены в крупных городах растут, а спрос опережает предложение.
Офисные помещения
Как сообщают Cushman & Wakefield, арендная плата в этом сегменте европейского рынка недвжимости выросла за первый квартал текущего года на 0,8%. Аналитики прогнозируют ее дальнейший рост, однако вместе с тем — снижение доходности аренды во всем регионе Центральной Европы.
В Венгрии объем инвестиций в офисы всегда доминировал над остальными секторами коммерческой недвижимости, однако в первом полугодии 2018 года его доля составила лишь 37%. В то же время спрос на офисные помещения растет, и этот тренд сохранится до конца 2018 года.