В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

РБК

Элитная недвижимость / Рыночный расклад

Все в сад

В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

Текст: Татьяна Рютина

В этом году хитом загородного элитного рынка стали земельные участки. Как показал опрос, проведенный РБК+ среди первой десятки риелторских компаний, занимающихся премиальным загородным сегментом, 90% респондентов отметили рост числа сделок с дорогой землей. Долю земельных участков в общей структуре покупок риелторы оценивают в 30–70%.

Рост популярности земельных участков эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, снижением объема качественного предложения в сегменте дорогих коттеджей (по разным оценкам, на 5–15% за год). По словам директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексея Трещёва, покупатели стали более требовательны: им нужен коттедж площадью 500 кв. м по цене до 60 млн руб. в престижном направлении в 15–20 км от МКАД, но на первичном рынке таких предложений — 5%. «Не найдя объекта, отвечающего всем критериям, они переключаются на земельные участки», — утверждает Алексей Трещёв.

Второй фактор — застройщики неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. «Для застройщика продажа участков без подряда — наименее рискованная стратегия развития проекта. Покупатель может начать строительство дома в любой удобный для него момент или отложить это до лучших времен», — объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Фото: Лори

Третий фактор, способствующий росту популярности дорогой земли, — инвестиционный, так как участки на престижных направлениях с хорошей транспортной доступностью действительно ликвидный актив. «В кризис это наиболее разумные инвестиции, так как со временем дефицит земли, пригодной под строительство загородного жилья в Подмосковье, будет только расти. В будущем собственник сможет построить дом либо выгодно продать участок. А земля не требует от владельца немедленных инвестиций и освоения», — отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

В моде таунхаусы и дуплексы

Можно констатировать, что структура спроса за этот год действительно изменилась. «В первую очередь смели с рынка наиболее ликвидные предложения построенных домов, поскольку при выросшем курсе доллара затраты на стройку и ремонт значительно увеличились и выгоднее было взять готовый вариант», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Tweed Ольга Бахметьева. По мере вымывания качественного предложения коттеджей покупатели переориентировались на землю и более дешевые форматы жилья. «По нашей статистике, количество сделок с домами снизилось на 25%, а с таунхаусами, напротив, увеличилось вдвое», — говорит Ольга Бахметьева.

По данным Blackwood, также увеличился спрос на дуплексы: число таких сделок за три квартала 2016 года на 29% выше, чем за весь 2015-й. Этот тренд подтверждают и эксперты компании Point Estate. «За третий квартал почти в два раза увеличилось количество сделок с таунхаусами и дуплексами (в сумме около 26% от общего количества сделок с элитной загородной недвижимостью). Это обусловлено востребованностью предложений в уже построенных и жилых поселках», — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate.

Основным драйвером как спроса, так и ценовых изменений выступали акции со стороны застройщиков. «В третьем квартале значительное понижение цен в прайс-листах было зафиксировано даже в тех поселках, где ранее такого не было никогда, в частности в КП «Parkville Жуковка» (от 4 до 35% на отдельные дома). Также снижение цен было отмечено в КП «Онегино» (5–20% на половину предложений), КП «Шелестово» (до 40% на все коттеджи)», — отмечает Павел Трейвас. По его словам, повышение цен смогли позволить себе только лидеры продаж — поселки с высокими темпами реализации: КП «Ильинка» (на 6–10%), КП «Миллениум парк» (на 4–5%), КП «Березки» (на 20–40%).

Размеры скидок на вторичном элитном рынке колеблются от 5 до 25%. «Если качественный объект сразу выходит на рынок по адекватной цене, то скидки более 5–7% не добиться. Если объект выставлен по стоимости выше рынка, дисконт может составлять от 25%. В среднем срок экспозиции качественных объектов по адекватной цене составляет не больше восьми месяцев, при стоимости объекта 20–30 млн руб. — шесть месяцев. Чтобы объект нашел своего покупателя, цена должна быть на 10% ниже рыночной, иначе он может экспонироваться очень долго. Есть примеры, когда объекты стоят на рынке и по восемь лет», — рассказала Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Дисконты настолько индивидуальны, что иногда два клиента могут купить в одно время сопоставимые по качеству объекты по абсолютно разным ценам, говорит Ольга Бахметьева. Например, участки в элитном коттеджном поселке в Жуковке предлагаются по $60–75 тыс. за сотку. Один из собственников установил специальную цену $35 тыс. за сотку и оповестил об этом агентство. В результате после первого показа был взят задаток по цене $32 тыс. за сотку.

Пустующая ниша

По данным компании Knight Frank, уже три года загородный рынок не демонстрирует высоких всплесков девелоперской активности. В год на рынок выводят один-два коттеджных поселка. В 2014 году компания Villagio Estate вывела поселок «Ренессанс Парк» (Новорижское ш., 19-й км). В 2015 году предложение пополнилось новым объемом в КП «Пестово» (Дмитровское ш., 22-й км), а также двумя новыми поселками «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и «Березки» (Рублево-Успенское ш., 17-й км). В 2016 году на рынок вышел новый коттеджный поселок — «Успенский лес» (1-е Успенское ш., 21-й км), а также новые объемы в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и КП «Княжье Озеро» (Новорижское ш., 25-й км). По данным компании Blackwood, еще один проект, вышедший на рынок в этом году, — «Резиденция Маслово».

«Тенденция дефицита качественного предложения на рынке с каждым кварталом становится все острее. Увеличивается количество поселков, в которых остаются последние, наименее ликвидные предложения. При этом, учитывая, что спрос на загородном рынке продолжительное время стимулируют только дисконты, застройщики не стремятся выводить новые проекты в текущих рыночных условиях», — предупреждает Павел Трейвас.

Таким образом, в ближайшее время объем нового предложения будет снижаться, а спросом будут пользоваться объекты под ключ в готовых поселках по адекватной цене и подешевевшая элитная земля в удачных локациях. «На фоне морально устаревших переоцененных объектов можно говорить о пустующей нише. Нашим покупателям не хватает свежих интересных предложений», — считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Возможно, застройщики все же рискнут: по словам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, сейчас несколько крупных девелоперов ведут разработку новых проектов. Ожидается, что дома с финишной отделкой поступят в продажу весной 2017 года.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Вот так клюква! Вот так клюква!

Клюква, облепиха, рябина – в сезон авитаминоза и простуд эти ягоды помогут поддержать здоровье

Лиза
Чем полезна пекинская капуста для организма: 8 свойств Чем полезна пекинская капуста для организма: 8 свойств

Пекинская капуста (ее еще называют бок-чой): диетическая, полезная и вкусная

РБК
Силиконовый остров Силиконовый остров

Как Тайвань стал главной мировой полупроводниковой державой

Деньги
Хороший тон Хороший тон

Как добиться эффекта идеально гладкой сияющей кожи с помощью тональных средств

Лиза
«Задача трех тел»: удивительная научная фантастика от создателей «Игры престолов» «Задача трех тел»: удивительная научная фантастика от создателей «Игры престолов»

Какой получилась англоязычная экранизация азиатской фантастики «Задача трех тел»

Forbes
Александр Коршунов: «Вдохновение должно приходить в назначенное время» Александр Коршунов: «Вдохновение должно приходить в назначенное время»

Режиссер Александр Коршунов — о новом спектакле и театре «Сфера»

Монокль
За что держаться, когда думаешь, что мир рушится: концепция антихрупкости За что держаться, когда думаешь, что мир рушится: концепция антихрупкости

Что такое концепция антихрупкости, которая помогает выстоять?

VOICE
Что делать, если посудомоечная машина не сливает воду Что делать, если посудомоечная машина не сливает воду

Случаи, почему течет посудомойка, а также способы, как это исправить

CHIP
Два аспида не поделили червягу Два аспида не поделили червягу

Исследователи стали свидетелями битвы за добычу между двумя коралловыми аспидами

N+1
Старикам везде у нас почет Старикам везде у нас почет

Самые уважаемые автомобильные марки в современной России

Автопилот
20 лучших мультфильмов всех времен (для любой возрастной категории) 20 лучших мультфильмов всех времен (для любой возрастной категории)

Лучшие мультфильмы — от диснеевских нетленок до культовой классики

Правила жизни
Главная роль Кэтрин Зета-Джонс Главная роль Кэтрин Зета-Джонс

Свою главную и самую сложную роль она играет не на сцене или в кино, а в жизни

Караван историй
Берегли вещь для особого случая? Используйте ее прямо сейчас! Берегли вещь для особого случая? Используйте ее прямо сейчас!

Выясняем, почему мы не используем то, что приобрели, и как с этим справиться

Psychologies
«Это я — Эдичка» — непонятый роман Эдуарда Лимонова «Это я — Эдичка» — непонятый роман Эдуарда Лимонова

Скандальный роман Эдуарда Лимонова, содержание которого понимают неправильно

СНОБ
Парус, лыжи, кошки, спиннинг… Парус, лыжи, кошки, спиннинг…

В кратер вулкана на лыжах и неделя «вне зоны действия сети»

Вокруг света
Как правильно ездить на электросамокате в 2024 году: номера, карточки и новые штрафы Как правильно ездить на электросамокате в 2024 году: номера, карточки и новые штрафы

Электросамокаты, гироскутеры, моноколеса и иже с ними впервые добавили в ПДД

Maxim
Дух свободы Дух свободы

Подчеркнуто мужское пространство со своей неповторимой атмосферой и харизмой

SALON-Interior
Искусственный интеллект смог создать «идеальное» пиво Искусственный интеллект смог создать «идеальное» пиво

ИИ доработал состав пенного напитка, который смог поразить дегустаторов-людей

ТехИнсайдер
Неофициальные шестидесятые: от СМОГа до «ахматовских сирот» Неофициальные шестидесятые: от СМОГа до «ахматовских сирот»

Неофициальная поэзия 1960-х: поэтические содружества и авторы-одиночки

Полка
Как включить телевизор без пульта: 3 проверенных способа Как включить телевизор без пульта: 3 проверенных способа

Как включить телевизор без пульта и кнопок несколькими простыми способами

CHIP
12 фраз, оставленных Христом 12 фраз, оставленных Христом

Мудрость Священного Писания, которая поможет найти утешение в трудные времена

Psychologies
5 аббревиатур-диагнозов (ПРЛ, СДВГ, РАС, КПТСР, БАР): как с ними жить и чем лечить 5 аббревиатур-диагнозов (ПРЛ, СДВГ, РАС, КПТСР, БАР): как с ними жить и чем лечить

Самые частые аббревиатуры: что это за расстройства и как с ними жить

Psychologies
10 цитат Дональда Вудса Винникотта, которые помогут определить, достаточно ли вы хорошая мать 10 цитат Дональда Вудса Винникотта, которые помогут определить, достаточно ли вы хорошая мать

Как понять,справляетесь ли вы с заботой о детях

Psychologies
Прощай, global Russian: как российским бизнесменам преодолеть кризис идентичности Прощай, global Russian: как российским бизнесменам преодолеть кризис идентичности

Элите российского бизнеса вернуться домой с концами будет очень тяжело

Forbes
Даешь витамины! Даешь витамины!

Каких витаминов чаще всего нам не хватает и как их восполнить

Лиза
5 книг, в которых герои пускаются в рискованные авантюры 5 книг, в которых герои пускаются в рискованные авантюры

Интриги и преступления, страсть и предательство — все это найдется в этих книгах

Maxim
ОБЭРИУ ОБЭРИУ

Объединения реального искусства: алкоголизм, абсурдизм и классичность

Полка
Что добавить в воду, чтобы быстро отмыть плиту: советы профессиональных клинеров Что добавить в воду, чтобы быстро отмыть плиту: советы профессиональных клинеров

Удаление жира с плиты — не самое увлекательное занятие. Что можно сделать?

VOICE
5 самых «пьющих» профессий в России 5 самых «пьющих» профессий в России

Представителям этих профессий требуется алкоголь, чтобы расслабиться

Maxim
Релокация в детство Релокация в детство

«Шепот сердца»: сказка из прошлой жизни

Weekend
Открыть в приложении