В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

РБК

Элитная недвижимость / Рыночный расклад

Все в сад

В кризис застройщики крайне неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. Качественные объекты вымываются с рынка. Состоятельные покупатели переориентируются на покупку земли в премиальных поселках.

Текст: Татьяна Рютина

В этом году хитом загородного элитного рынка стали земельные участки. Как показал опрос, проведенный РБК+ среди первой десятки риелторских компаний, занимающихся премиальным загородным сегментом, 90% респондентов отметили рост числа сделок с дорогой землей. Долю земельных участков в общей структуре покупок риелторы оценивают в 30–70%.

Рост популярности земельных участков эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, снижением объема качественного предложения в сегменте дорогих коттеджей (по разным оценкам, на 5–15% за год). По словам директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексея Трещёва, покупатели стали более требовательны: им нужен коттедж площадью 500 кв. м по цене до 60 млн руб. в престижном направлении в 15–20 км от МКАД, но на первичном рынке таких предложений — 5%. «Не найдя объекта, отвечающего всем критериям, они переключаются на земельные участки», — утверждает Алексей Трещёв.

Второй фактор — застройщики неохотно выводят на рынок новые коттеджные поселки. «Для застройщика продажа участков без подряда — наименее рискованная стратегия развития проекта. Покупатель может начать строительство дома в любой удобный для него момент или отложить это до лучших времен», — объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Фото: Лори

Третий фактор, способствующий росту популярности дорогой земли, — инвестиционный, так как участки на престижных направлениях с хорошей транспортной доступностью действительно ликвидный актив. «В кризис это наиболее разумные инвестиции, так как со временем дефицит земли, пригодной под строительство загородного жилья в Подмосковье, будет только расти. В будущем собственник сможет построить дом либо выгодно продать участок. А земля не требует от владельца немедленных инвестиций и освоения», — отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

В моде таунхаусы и дуплексы

Можно констатировать, что структура спроса за этот год действительно изменилась. «В первую очередь смели с рынка наиболее ликвидные предложения построенных домов, поскольку при выросшем курсе доллара затраты на стройку и ремонт значительно увеличились и выгоднее было взять готовый вариант», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Tweed Ольга Бахметьева. По мере вымывания качественного предложения коттеджей покупатели переориентировались на землю и более дешевые форматы жилья. «По нашей статистике, количество сделок с домами снизилось на 25%, а с таунхаусами, напротив, увеличилось вдвое», — говорит Ольга Бахметьева.

По данным Blackwood, также увеличился спрос на дуплексы: число таких сделок за три квартала 2016 года на 29% выше, чем за весь 2015-й. Этот тренд подтверждают и эксперты компании Point Estate. «За третий квартал почти в два раза увеличилось количество сделок с таунхаусами и дуплексами (в сумме около 26% от общего количества сделок с элитной загородной недвижимостью). Это обусловлено востребованностью предложений в уже построенных и жилых поселках», — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate.

Основным драйвером как спроса, так и ценовых изменений выступали акции со стороны застройщиков. «В третьем квартале значительное понижение цен в прайс-листах было зафиксировано даже в тех поселках, где ранее такого не было никогда, в частности в КП «Parkville Жуковка» (от 4 до 35% на отдельные дома). Также снижение цен было отмечено в КП «Онегино» (5–20% на половину предложений), КП «Шелестово» (до 40% на все коттеджи)», — отмечает Павел Трейвас. По его словам, повышение цен смогли позволить себе только лидеры продаж — поселки с высокими темпами реализации: КП «Ильинка» (на 6–10%), КП «Миллениум парк» (на 4–5%), КП «Березки» (на 20–40%).

Размеры скидок на вторичном элитном рынке колеблются от 5 до 25%. «Если качественный объект сразу выходит на рынок по адекватной цене, то скидки более 5–7% не добиться. Если объект выставлен по стоимости выше рынка, дисконт может составлять от 25%. В среднем срок экспозиции качественных объектов по адекватной цене составляет не больше восьми месяцев, при стоимости объекта 20–30 млн руб. — шесть месяцев. Чтобы объект нашел своего покупателя, цена должна быть на 10% ниже рыночной, иначе он может экспонироваться очень долго. Есть примеры, когда объекты стоят на рынке и по восемь лет», — рассказала Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Дисконты настолько индивидуальны, что иногда два клиента могут купить в одно время сопоставимые по качеству объекты по абсолютно разным ценам, говорит Ольга Бахметьева. Например, участки в элитном коттеджном поселке в Жуковке предлагаются по $60–75 тыс. за сотку. Один из собственников установил специальную цену $35 тыс. за сотку и оповестил об этом агентство. В результате после первого показа был взят задаток по цене $32 тыс. за сотку.

Пустующая ниша

По данным компании Knight Frank, уже три года загородный рынок не демонстрирует высоких всплесков девелоперской активности. В год на рынок выводят один-два коттеджных поселка. В 2014 году компания Villagio Estate вывела поселок «Ренессанс Парк» (Новорижское ш., 19-й км). В 2015 году предложение пополнилось новым объемом в КП «Пестово» (Дмитровское ш., 22-й км), а также двумя новыми поселками «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и «Березки» (Рублево-Успенское ш., 17-й км). В 2016 году на рынок вышел новый коттеджный поселок — «Успенский лес» (1-е Успенское ш., 21-й км), а также новые объемы в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25-й км) и КП «Княжье Озеро» (Новорижское ш., 25-й км). По данным компании Blackwood, еще один проект, вышедший на рынок в этом году, — «Резиденция Маслово».

«Тенденция дефицита качественного предложения на рынке с каждым кварталом становится все острее. Увеличивается количество поселков, в которых остаются последние, наименее ликвидные предложения. При этом, учитывая, что спрос на загородном рынке продолжительное время стимулируют только дисконты, застройщики не стремятся выводить новые проекты в текущих рыночных условиях», — предупреждает Павел Трейвас.

Таким образом, в ближайшее время объем нового предложения будет снижаться, а спросом будут пользоваться объекты под ключ в готовых поселках по адекватной цене и подешевевшая элитная земля в удачных локациях. «На фоне морально устаревших переоцененных объектов можно говорить о пустующей нише. Нашим покупателям не хватает свежих интересных предложений», — считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Возможно, застройщики все же рискнут: по словам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, сейчас несколько крупных девелоперов ведут разработку новых проектов. Ожидается, что дома с финишной отделкой поступят в продажу весной 2017 года.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

7 эффективных способов продлить удовольствие в постели без «волшебных пилюль» 7 эффективных способов продлить удовольствие в постели без «волшебных пилюль»

Дольше = больше удовольствия и более яркий финал

Playboy
Команда спасателей Команда спасателей

Справляемся с отпускными кризисными бьюти-ситуациями

Moodboard
Colossal возродит новозеландских моа Colossal возродит новозеландских моа

Colossal Biosciences заявила о планах возродить новозеландских моа

N+1
Круизы: новая глава Круизы: новая глава

Rei — проект 196‑метровой круизной яхты от конгломерата Viken Group

Y Magazine
Читалка для компьютера: выбираем лучшую из бесплатных Читалка для компьютера: выбираем лучшую из бесплатных

Лучшие читалки для компьютера из бесплатных программ

CHIP
Легенды со стрелками: 7 знаменитых часов в мире Легенды со стрелками: 7 знаменитых часов в мире

О десяти самых знаменитых часах, расположенных в разных частях нашего мира

ТехИнсайдер
Крупным франшизам запрещают быть эксклюзивными Крупным франшизам запрещают быть эксклюзивными

Суд признал права франчайзи продавать не только товары франчайзера

Forbes
Регионы России, которые сильнее всего пострадали от внутреннего туризма Регионы России, которые сильнее всего пострадали от внутреннего туризма

Россияне открывают Алтай и Калининград... но не везде к этому готовы

Maxim
В такси на Дубровку В такси на Дубровку

Ищешь живописное место для фотосессии? Советские фильмы знают ответ!

Лиза
Опять и опять «Назад в будущее» Опять и опять «Назад в будущее»

Краткая история ленты «Назад в будущее», вырастившей последнее поколение XX века

Weekend
Правила жизни Тома Хэнкса Правила жизни Тома Хэнкса

Правила жизни актера Тома Хэнкса

Правила жизни
Глаз-синхротрон Глаз-синхротрон

О том, как научить искусственный интеллект понимать, а не угадывать химию

Наука и жизнь
В России художник — пророк В России художник — пророк

Что и как видит художник и зачем вообще нужны искусствоведы

Монокль
Кабачки Кабачки

Куда девать кабачки летом?

Здоровье
Существует ли на самом деле свобода воли? Наука дает новый ответ на вечный вопрос Существует ли на самом деле свобода воли? Наука дает новый ответ на вечный вопрос

Мы привыкли считать, что делаем осознанный выбор, но так ли это на самом деле?

Inc.
Польза печени трески: почему врачи рекомендуют есть этот деликатес зимой Польза печени трески: почему врачи рекомендуют есть этот деликатес зимой

Вкусная на бутерброде, источник незаменимых витаминов — все это печень трески

РБК
Беспроигрышное вложение Беспроигрышное вложение

Что может сработать на национальную идею о многодетности?

Ведомости
Буль-буль Буль-буль

Фантастический рассказ Владислава Кулигина «Буль-буль»

Знание – сила
Банановые перспективы российских субтропиков Банановые перспективы российских субтропиков

Инвесторы хотят импортозаместить экзотические фрукты

Агроинвестор
55 и вперед: как «серебряное поколение» адаптируется под новые карьерные треки 55 и вперед: как «серебряное поколение» адаптируется под новые карьерные треки

Как «серебряное поколение» адаптируется к новым карьерным реалиям

Forbes
Архив богини Фауны Архив богини Фауны

Зоологический музей Московского университета – «отражение самой природы»

Знание – сила
Изумрудный истребитель Изумрудный истребитель

Какой рыбак не знает зимородка, этого красавца в изумрудно-синем камзоле?

Наука и жизнь
«Пишите… А. Куприн» «Пишите… А. Куприн»

Эмиграция сложилась для Куприна не просто трудно, а скорее — трагически

Дилетант
Культурная повестка: «Исток» Культурная повестка: «Исток»

Софья Эрнст — о своем отношении к русской культуре и традициям

Moodboard
Как молния выбирает цель Как молния выбирает цель

Как молния находит молниеотвод среди множества других привлекательных целей?

Наука и жизнь
Великий миф о поливитаминах: как таблетки могут нанести вред вашей иммунной системе Великий миф о поливитаминах: как таблетки могут нанести вред вашей иммунной системе

Ошибочное мнение о витаминах, повышающих иммунитет

ТехИнсайдер
Гранфлюенсеры: каких российских блогеров старше 50 лет смотрят зумеры и миллениалы Гранфлюенсеры: каких российских блогеров старше 50 лет смотрят зумеры и миллениалы

Возрастные инфлюенсеры, контент которых смотрят зумеры

Forbes
Защищать нельзя загорать Защищать нельзя загорать

Загорать или нет? Вот в чём вопрос

Здоровье
Газ, вода и стальные трубы Газ, вода и стальные трубы

Как российский рынок выпуска ТБД исчерпал текущий потенциал

Монокль
Ответственность за три четверти ожидаемых случаев рака желудка возложили на хеликобактер Ответственность за три четверти ожидаемых случаев рака желудка возложили на хеликобактер

Хроническая инфекция хеликобактер служит основной причиной рака желудка

N+1
Открыть в приложении