Юлия Дымова директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-TetПеределка на миллион: как работает флиппинг на рынке вторичного жилья
Российский рынок флиппинга, или перепродажи квартир после косметического улучшения, переживает бум. Правда, заработать становится сложнее, но те, кто понимает механику, продолжают получать 30–50% годовых на операциях длиной в квартал. Секрет — в дисциплине, системном подходе и отказе от эмоциональных решений. «Инк» поговорил с профессиональными флипперами и риелторами, чтобы понять, у каких объектов точно есть потенциал, что такое «понятный ремонт» и почему флиппинг может стать полноценным бизнесом даже в непростое время.
Вместо спонтанности — расчет
За модным и популярным теперь словом флиппинг (от английского to flip, что означает «переворачивать» или «быстро менять». — Прим. ред.) скрывается довольно практичный способ заработать на перепродаже жилья, увеличив его стоимость за счет ремонта, грамотной презентации и, соответственно, выходе на нового, более состоятельного покупателя.
На российском рынке эту стратегию освоили сравнительно недавно. Как говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, на фоне роста цен на недвижимость и интереса к инвестициям многие рассматривают флиппинг как способ вложиться и получить прибыль в относительно короткий срок.
Эксперт подчеркивает, что это, однако, не пассивный доход, а активная работа с недвижимостью, которая требует знаний, расчетов, ответственности и понимания того, как устроен рынок.
Так по словам исполнительного директора компании «Этажи» Юлии Бочарниковой, например, правильно выбранное освещение в совокупности с профессиональной фотосъемкой, как правило, способны увеличить интерес к объекту кратно, а вместе с этим обычно растет и его цена.
«На сегодняшний день флиппинг — это уже не про спонтанность, это про расчет. Подход должен строиться с учетом особенностей потенциального покупателя: кому в этой локации могут быть интересны квартиры, какой именно ремонт и отделка будут востребованы, особенно если мы говорим про объекты бизнес-класса». Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet
Из «уставшей» в желанную
Вот как по словам Елены Мищенко выглядит классическая схема флиппинга. Инвестор покупает квартиру ниже рыночной стоимости в неудовлетворительном состоянии, с устаревшим ремонтом, неудачной планировкой или просто «уставшую». А затем делает ремонт — от простой «косметики» до перепланировки, устраняет недостатки, добавляет визуальные и функциональные улучшения. И выставляет объект на продажу по цене, значительно превышающей исходную..
Сам заработок строится на разнице между ценой покупки и ценой продажи за вычетом всех расходов на ремонт, налоги, услуги, маркетинг и непредвиденные издержки. Опытные флипперы выбирают объекты либо со стоимостью ниже рынка, либо те, у которых есть потенциал роста.
Это всегда должна быть четко просчитанная экономика в плане соотношения покупки, вложений и дальнейшей прибыли. Юлия Дымова добавляет, что у каждого инвестора должен быть расчет, какую прибыль он может получить.
Профессиональные флипперы, как правило, постоянно анализируют баланс спроса и предложения в конкретных локациях на рынке жилья и четко знают реальную цену и скорость продажи того или иного объекта недвижимости.
В большинстве своем они приобретают требующие ремонта квартиры с хорошим дисконтом от их рыночной стоимости. Чем выше последний, тем лучше: это не только повышает потенциальную доходность объекта при перепродаже, но и защищает флиппера от форс-мажоров на рынке недвижимости.