Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен

МонокльБизнес

Кризис в недвижимости откладывается на осень

Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах на обслуживание подорожавших долгов. У большинства запасов хватит до осени, но, если ЦБ к тому времени не снизит существенно ключевую ставку, могут начаться дефолты или даже банкротства

Алексей Долженков

Фото: Владимир Смирнов/ТАСС

Крупнейшие девелоперы стараются как можно дольше оттянуть публикацию финансовых результатов за 2024 год и отчитываются только об объемах продаж и сданных квадратных метрах. Отчетность отдельных смельчаков (например, «Эталона», который пока не редомицилировался и не торгуется на бирже) показывает, что главная проблема кроется в возросшей стоимости обслуживания займов. Первые дефолты уже есть, но в сфере не жилой, а коммерческой недвижимости. ФПК «Гарант-Инвест», владеющая портфелем многофункциональных и торговых центров в Москве, допустила технический дефолт по выкупу облигаций на 2,8 млрд рублей и по выплате купона на 42,7 млн. Компания ссылается на слишком высокую ключевую ставку и утверждает, что работает над реструктуризацией долгов.

Попробуем оценить, насколько опасна ситуация в жилой недвижимости и пришло ли время кризиса, аналогичного тому, что случился в 2008 году.

Не так плохо, как боялись

Если судить по отраслевому строительному индексу Мосбиржи (MOEXRE), рынок акций после пессимистичной второй половины прошлого года удостоверился, что застройщики прямо сейчас массово валиться не собираются, и воспрял духом. Похоже, инвесторы совсем уж критичных проблем у девелоперов не видят, а возможно, просто рассчитывают, что крупнейших игроков в случае чего будут спасть кредитующие их банки или государство.

Операционные показатели строительных компаний пока ухудшаются не сильно. По данным ЦБ, в четвертом квартале 2024 года площадь реализуемых проектов сократилась по сравнению с предшествующим кварталом всего на 2,9% и составила 114,4 млн кв. м. При этом в четвертом квартале началось строительство многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн «квадратов», что несколько больше, чем в третьем (12,5 млн).

Доля проданного жилья снижается, но тоже не слишком заметно: в четвертом квартале она составила 29% (−4 п. п. к предыдущему кварталу) в строящихся объектах и 74% (−0,6 п. п.) в готовых. При этом «в метрах» продажи упали на 20%: среднемесячный объем сделок по строящемуся жилью в течение последних шести месяцев 2024 года был на уровне 2 млн кв. м, что заметно ниже 2,4 млн в первом полугодии.

Пока девелоперам удается главное — не допустить падения цен: они все еще растут, просто не так быстро, как раньше. Подъем номинальных цен на первичном рынке в четвертом квартале замедлился с 2,3 до 1,6% (с корректировкой на инфляцию стоимость жилья снизилась на 2,3%).

Однако кредиторам, банкам, инвесторам и заинтересованным наблюдателям важны не операционные показатели, а финансовые. Некоторые данные есть у ЦБ. Например, уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу к концу 2024 года упал до 72% — это минимальное значение с 2021 года. Для сравнения: на декабрь 2023-го этот показатель составлял 90%.

Это очень важный момент: от покрытия счетами эскроу зависит ставка, по которой компаниям предоставляется проектное финансирование. Говоря проще, та часть, которая не покрыта счетами эскроу, выдается на рыночных условиях. За четвертый квартал 2024 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования игроков рынка недвижимости выросла на 1,6 п. п., достигнув 9,4%. Впрочем, это все еще вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю банков в целом (18,7%, +1,9 п. п. за четвертый квартал).

Напомним, что если раньше застройщик напрямую использовал деньги дольщиков, то сейчас между ними встал банк: средства покупателей оседают на счетах эскроу, а девелопер работает за счет кредитов, полученных от банка в рамках проектного финансирования. Проектное финансирование — особый вид ссуды, которая погашается за счет потока доходов от проекта. В данном случае потоком доходов являются деньги со счетов эскроу, которые застройщику выдаются после сдачи объекта. Получается, что кредитующему банку даже не нужно оценивать поток будущих доходов — он видит все заранее, еще до того, как строительная компания получит деньги.

Заядлые должники в зоне риска

В красной зоне, разумеется, находятся девелоперы с высоким уровнем корпоративного долга. Против них играют сразу два фактора: не только высокие ставки, но и снижение спроса, которое через наполнение счетов эскроу сказывается на стоимости обслуживания кредита по описанной выше схеме. Ситуация и так не идеальная, но банки еще и выкручивают руки. Руководитель аналитического отдела инвестиционной компании «Юнисервис Капитал» Екатерина Маевская отмечает, что финансовые организации «добровольно-принудительно» переводят девелоперов на займы с плавающей ставкой. «В случае продолжения такого тренда нельзя исключать ряд банкротств застройщиков, что может стать ударом и для банковского сектора. Хотя, конечно, банки будут использовать все инструменты, чтобы не допустить массового ухода девелоперов в закат, от продления лимитов и перекредитования до поиска альтернативных вариантов достраивания объектов. Им на помощь может прийти и государство, то есть не стоит исключать “огосударствление” отрасли», — рассуждает она.

Тут есть один интересный момент. Дольщик не вправе просто так забрать свои деньги со счета эскроу — это можно сделать в случае банкротства или ликвидации застройщика, а также в случае затягивания сроков сдачи жилья более чем на два месяца.

В целом банку, который вместе с эскроу выдал девелоперу проектное кредитование (как чаще всего и происходит), невыгодно банкротить компанию. Проще поддерживать в ней жизнь или взять ее под управление либо передать объект для достройки другой фирме. В противном случае банк останется не только один на один с обанкротившимся заемщиком, но и лишится фондирования в виде денег на счетах эскроу.

Конечно, риски распределены по отрасли неравномерно. По словам гендиректора аналитического центра «БизнесДром», председателя комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павла Самиева, застройщики различаются с точки зрения специализации по клиентским сегментам. В некоторых сегментах спрос очень сильно снизился из-за спада в ипотеке. «Сильнее всего провалились эконом и эконом плюс и, соответственно, специализировавшиеся на них девелоперы, — поясняет Павел Самиев. — Эти компании сейчас оказались в очень тяжелой ситуации. Если же у них еще и достаточно высокая долговая нагрузка, то они находятся в зоне риска». Руководитель «БизнесДром» напоминает: помимо счетов эскроу и проектного финансирования есть еще и чисто рыночное фондирование — облигации и банковские кредиты, по которым ставки могут быть более высокими (особенно если они плавающие), соответственно, и нагрузка по их обслуживанию больше. При торможении продаж из-за сокращения спроса у таких застройщиков сразу начинаются проблемы с ликвидностью.

Екатерина Маевская обращает внимание на облигационный рынок, котировки на котором (вместе с ростом ключевой ставки и ужесточением ДКП) в течение всего 2024 года стремительно падали. Если на широком рынке снижение котировок с января по декабрь установилось на уровне 11%, то представители девелоперов потеряли почти 20%, опустившись в цене до 80% от номинала. С падением котировок доходности по облигациям застройщиков, напротив, устремились вверх: на начало прошлого года медианная доходность составляла около 20%, а уже в декабре была в два раза выше. Для новых же выпусков девелоперов, как рассказывает руководитель аналитического отдела «Юнисервис Капитал», уже обычной практикой стало закладывание дополнительной «премии за отрасль» на уровне одного-двух процентных пунктов: по сути, на публичном долговом рынке застройщиков приравняли к наиболее рисковым отраслям, таким как микрофинансы.

В целом в нынешней ситуации сами собой напрашиваются аналогии с массовыми банкротствами девелоперов в 2008–2009 годах. Как напоминает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, в тот кризис дефолт по облигациям российских компаний составил 160 млрд рублей.

Обвал в отрасли в 2008–2009 годах, как и текущие проблемы, был связан с кредитованием строительства. Тогда компании финансировали свои проекты за счет валютных займов, которые брались под низкие (по сравнению с рублевыми) ставки. Схема отлично работала, пока курс доллара снижался. Однако в кризис не только упал спрос и цены на новостройки пришлось снизить (скидки порой достигали 50–60%), но еще и доллар взлетел. Самые знаковые истории того периода — это истории «СистемыГалс» (чистый долг / EBITDA в 2007 году накануне кризиса — 12,5) и «Миракс Групп». Тогда 51% акций «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») были проданы банку ВТБ за символические 60 рублей. Нечто похожее случилось и с некоторыми другими девелоперами; в конечном счете ВТБ досталась и башня «Федерация», построенная «Миракс Групп». Владельцу же «Миракс Групп»

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

15 секс-привычек интеллектуалов 15 секс-привычек интеллектуалов

Что выдаст в тебе секс-интеллектуала?

Maxim
Курс на технологическую независимость Курс на технологическую независимость

В этом году стартовал новый нацпроект в АПК

Агроинвестор
Клетки сами лечат пациента Клетки сами лечат пациента

В России начинается волна развития биомедицинских клеточных технологий

Монокль
Алина Алексеева: «Я не знаю, сложно ли быть смешной. Просто я такая, какая есть» Алина Алексеева: «Я не знаю, сложно ли быть смешной. Просто я такая, какая есть»

Ходит человек, ни одной интриги не может развести. Зачем ты сюда приехала?

Коллекция. Караван историй
Кто особенно склонен к изменам: 3 ключевые психологические черты, подталкивающие к неверности Кто особенно склонен к изменам: 3 ключевые психологические черты, подталкивающие к неверности

Почему некоторые люди изменяют, а другие — нет?

Psychologies
Всем сестрам – по серьгам Всем сестрам – по серьгам

Какие проблемы чаще всего возникают в наследственных спорах и как их решить?

Лиза
Владимир Этуш: «Я обожаю жизнь!». Фронтовые воспоминания Владимир Этуш: «Я обожаю жизнь!». Фронтовые воспоминания

У меня была бронь, но я записался добровольцем. Я мог не воевать. Но я не мог!

Коллекция. Караван историй
По ком стучит барабан По ком стучит барабан

«Обезьяна» — причудливый хоррор, вдохновленный рассказом Стивена Кинга

Weekend
Что такое информационный пузырь и почему не надо закрываться от неприятных тем Что такое информационный пузырь и почему не надо закрываться от неприятных тем

Как формируется информационный пузырь и почему он может быть вреден?

Psychologies
Экономика кухни: как решить больной вопрос Экономика кухни: как решить больной вопрос

За время работы в индустрии я не помню такой турбулентности

Bones
Все в сад! Все в сад!

Отправляемся за яркими красками

Добрые советы
ИИ в законе ИИ в законе

В каком правовом регулировании нуждается применение ИИ?

Ведомости
Тихая роскошь Тихая роскошь

Пентхаус на берегу Верхнего озера с «парящим» кабинетом

SALON-Interior
Она вышивает мечты Она вышивает мечты

Самая яркая звезда на небосклоне высокой моды Поднебесной — талантливая Гуо Пей

Y Magazine
Ошибка отца Фёдора Ошибка отца Фёдора

Знаменитый роман «12 стульев» приближается к своему вековому юбилею

Дилетант
Рынок захлебнулся маслом Рынок захлебнулся маслом

Кризис перепроизводства в масложировой отрасли говорит о системных просчетах

Монокль
Лидерство в коллективе: как завоевать авторитет и доверие в группе? Лидерство в коллективе: как завоевать авторитет и доверие в группе?

Какие лидерские качества стоит развивать, чтобы завоевать доверие в группе

Psychologies
Продолжай практиковать Продолжай практиковать

Актриса Стася Милославская — об опыте смирения с бытом и пользе перезагрузки

Новый очаг
Фитнес-геометрия Фитнес-геометрия

Уникальная методика тренировок от фитнес-редакторов Ксении Ruff и Олега Майами

ЖАРА Magazine
Актер сериала «Универ. Молодые» Влад Прохоров рассказал, какие качества в девушках ценит больше всего Актер сериала «Универ. Молодые» Влад Прохоров рассказал, какие качества в девушках ценит больше всего

Актер Влад Прохоров рассказал о своих главных требованиях к девушкам

VOICE
Деми Мур. По ту сторону памяти Деми Мур. По ту сторону памяти

Деми Мур всегда шла против правил и была прямолинейна

Караван историй
Что можно и чего нельзя делать при уходе за зоной декольте: советы дерматологов Что можно и чего нельзя делать при уходе за зоной декольте: советы дерматологов

Зона декольте требует особого внимания

VOICE
Фокус Фокус

Кто убил Джона Кеннеди и почему все фигуранты по этому делу умирали?

Правила жизни
Закадрович и не только Закадрович и не только

Самые необычные прозвища советских актеров

Лиза
Худеет тот, кто вкусно ест Худеет тот, кто вкусно ест

Может ли диета быть «праздником для живота»?

Лиза
Сердце африканского духа Сердце африканского духа

У трапа Париж – Кайенна пассажиры словно по команде достают зеленые буклеты

Вокруг света
Бьюти-советы Бьюти-советы

Как правильно пользоваться косметикой с ретинолом и другие советы красоты

Здоровье
По местам Дягилева в Петербурге. Отрывок из книги По местам Дягилева в Петербурге. Отрывок из книги

Какие места в Петербурге определили творчество Сергея Дягилева

СНОБ
Личное пространство Личное пространство

Респектабельный интерьер в духе современной классики

SALON-Interior
Должны ли бабушки и дедушки сидеть с внуками? Должны ли бабушки и дедушки сидеть с внуками?

Какова роль бабушек и дедушек в воспитании внуков сегодня

Psychologies
Открыть в приложении