Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен

МонокльБизнес

Кризис в недвижимости откладывается на осень

Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах на обслуживание подорожавших долгов. У большинства запасов хватит до осени, но, если ЦБ к тому времени не снизит существенно ключевую ставку, могут начаться дефолты или даже банкротства

Алексей Долженков

Фото: Владимир Смирнов/ТАСС

Крупнейшие девелоперы стараются как можно дольше оттянуть публикацию финансовых результатов за 2024 год и отчитываются только об объемах продаж и сданных квадратных метрах. Отчетность отдельных смельчаков (например, «Эталона», который пока не редомицилировался и не торгуется на бирже) показывает, что главная проблема кроется в возросшей стоимости обслуживания займов. Первые дефолты уже есть, но в сфере не жилой, а коммерческой недвижимости. ФПК «Гарант-Инвест», владеющая портфелем многофункциональных и торговых центров в Москве, допустила технический дефолт по выкупу облигаций на 2,8 млрд рублей и по выплате купона на 42,7 млн. Компания ссылается на слишком высокую ключевую ставку и утверждает, что работает над реструктуризацией долгов.

Попробуем оценить, насколько опасна ситуация в жилой недвижимости и пришло ли время кризиса, аналогичного тому, что случился в 2008 году.

Не так плохо, как боялись

Если судить по отраслевому строительному индексу Мосбиржи (MOEXRE), рынок акций после пессимистичной второй половины прошлого года удостоверился, что застройщики прямо сейчас массово валиться не собираются, и воспрял духом. Похоже, инвесторы совсем уж критичных проблем у девелоперов не видят, а возможно, просто рассчитывают, что крупнейших игроков в случае чего будут спасть кредитующие их банки или государство.

Операционные показатели строительных компаний пока ухудшаются не сильно. По данным ЦБ, в четвертом квартале 2024 года площадь реализуемых проектов сократилась по сравнению с предшествующим кварталом всего на 2,9% и составила 114,4 млн кв. м. При этом в четвертом квартале началось строительство многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн «квадратов», что несколько больше, чем в третьем (12,5 млн).

Доля проданного жилья снижается, но тоже не слишком заметно: в четвертом квартале она составила 29% (−4 п. п. к предыдущему кварталу) в строящихся объектах и 74% (−0,6 п. п.) в готовых. При этом «в метрах» продажи упали на 20%: среднемесячный объем сделок по строящемуся жилью в течение последних шести месяцев 2024 года был на уровне 2 млн кв. м, что заметно ниже 2,4 млн в первом полугодии.

Пока девелоперам удается главное — не допустить падения цен: они все еще растут, просто не так быстро, как раньше. Подъем номинальных цен на первичном рынке в четвертом квартале замедлился с 2,3 до 1,6% (с корректировкой на инфляцию стоимость жилья снизилась на 2,3%).

Однако кредиторам, банкам, инвесторам и заинтересованным наблюдателям важны не операционные показатели, а финансовые. Некоторые данные есть у ЦБ. Например, уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу к концу 2024 года упал до 72% — это минимальное значение с 2021 года. Для сравнения: на декабрь 2023-го этот показатель составлял 90%.

Это очень важный момент: от покрытия счетами эскроу зависит ставка, по которой компаниям предоставляется проектное финансирование. Говоря проще, та часть, которая не покрыта счетами эскроу, выдается на рыночных условиях. За четвертый квартал 2024 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования игроков рынка недвижимости выросла на 1,6 п. п., достигнув 9,4%. Впрочем, это все еще вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю банков в целом (18,7%, +1,9 п. п. за четвертый квартал).

Напомним, что если раньше застройщик напрямую использовал деньги дольщиков, то сейчас между ними встал банк: средства покупателей оседают на счетах эскроу, а девелопер работает за счет кредитов, полученных от банка в рамках проектного финансирования. Проектное финансирование — особый вид ссуды, которая погашается за счет потока доходов от проекта. В данном случае потоком доходов являются деньги со счетов эскроу, которые застройщику выдаются после сдачи объекта. Получается, что кредитующему банку даже не нужно оценивать поток будущих доходов — он видит все заранее, еще до того, как строительная компания получит деньги.

Заядлые должники в зоне риска

В красной зоне, разумеется, находятся девелоперы с высоким уровнем корпоративного долга. Против них играют сразу два фактора: не только высокие ставки, но и снижение спроса, которое через наполнение счетов эскроу сказывается на стоимости обслуживания кредита по описанной выше схеме. Ситуация и так не идеальная, но банки еще и выкручивают руки. Руководитель аналитического отдела инвестиционной компании «Юнисервис Капитал» Екатерина Маевская отмечает, что финансовые организации «добровольно-принудительно» переводят девелоперов на займы с плавающей ставкой. «В случае продолжения такого тренда нельзя исключать ряд банкротств застройщиков, что может стать ударом и для банковского сектора. Хотя, конечно, банки будут использовать все инструменты, чтобы не допустить массового ухода девелоперов в закат, от продления лимитов и перекредитования до поиска альтернативных вариантов достраивания объектов. Им на помощь может прийти и государство, то есть не стоит исключать “огосударствление” отрасли», — рассуждает она.

Тут есть один интересный момент. Дольщик не вправе просто так забрать свои деньги со счета эскроу — это можно сделать в случае банкротства или ликвидации застройщика, а также в случае затягивания сроков сдачи жилья более чем на два месяца.

В целом банку, который вместе с эскроу выдал девелоперу проектное кредитование (как чаще всего и происходит), невыгодно банкротить компанию. Проще поддерживать в ней жизнь или взять ее под управление либо передать объект для достройки другой фирме. В противном случае банк останется не только один на один с обанкротившимся заемщиком, но и лишится фондирования в виде денег на счетах эскроу.

Конечно, риски распределены по отрасли неравномерно. По словам гендиректора аналитического центра «БизнесДром», председателя комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павла Самиева, застройщики различаются с точки зрения специализации по клиентским сегментам. В некоторых сегментах спрос очень сильно снизился из-за спада в ипотеке. «Сильнее всего провалились эконом и эконом плюс и, соответственно, специализировавшиеся на них девелоперы, — поясняет Павел Самиев. — Эти компании сейчас оказались в очень тяжелой ситуации. Если же у них еще и достаточно высокая долговая нагрузка, то они находятся в зоне риска». Руководитель «БизнесДром» напоминает: помимо счетов эскроу и проектного финансирования есть еще и чисто рыночное фондирование — облигации и банковские кредиты, по которым ставки могут быть более высокими (особенно если они плавающие), соответственно, и нагрузка по их обслуживанию больше. При торможении продаж из-за сокращения спроса у таких застройщиков сразу начинаются проблемы с ликвидностью.

Екатерина Маевская обращает внимание на облигационный рынок, котировки на котором (вместе с ростом ключевой ставки и ужесточением ДКП) в течение всего 2024 года стремительно падали. Если на широком рынке снижение котировок с января по декабрь установилось на уровне 11%, то представители девелоперов потеряли почти 20%, опустившись в цене до 80% от номинала. С падением котировок доходности по облигациям застройщиков, напротив, устремились вверх: на начало прошлого года медианная доходность составляла около 20%, а уже в декабре была в два раза выше. Для новых же выпусков девелоперов, как рассказывает руководитель аналитического отдела «Юнисервис Капитал», уже обычной практикой стало закладывание дополнительной «премии за отрасль» на уровне одного-двух процентных пунктов: по сути, на публичном долговом рынке застройщиков приравняли к наиболее рисковым отраслям, таким как микрофинансы.

В целом в нынешней ситуации сами собой напрашиваются аналогии с массовыми банкротствами девелоперов в 2008–2009 годах. Как напоминает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, в тот кризис дефолт по облигациям российских компаний составил 160 млрд рублей.

Обвал в отрасли в 2008–2009 годах, как и текущие проблемы, был связан с кредитованием строительства. Тогда компании финансировали свои проекты за счет валютных займов, которые брались под низкие (по сравнению с рублевыми) ставки. Схема отлично работала, пока курс доллара снижался. Однако в кризис не только упал спрос и цены на новостройки пришлось снизить (скидки порой достигали 50–60%), но еще и доллар взлетел. Самые знаковые истории того периода — это истории «СистемыГалс» (чистый долг / EBITDA в 2007 году накануне кризиса — 12,5) и «Миракс Групп». Тогда 51% акций «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») были проданы банку ВТБ за символические 60 рублей. Нечто похожее случилось и с некоторыми другими девелоперами; в конечном счете ВТБ досталась и башня «Федерация», построенная «Миракс Групп». Владельцу же «Миракс Групп»

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Будем жить Будем жить

Города, каких не видывал мир

Men Today
Я — это часть алфавита Я — это часть алфавита

Режиссер Дима Крестьянкин — о непохожести каждого из нас друг на друга

Seasons of life
Андрей Деллос Андрей Деллос

Как сделать дворец уютным и нужно ли прививать москвичам привычку есть в музеях

Правила жизни
«Двойка» за хорошее поведение «Двойка» за хорошее поведение

BMW M2 Gran Coupe: баварское купе, которое на самом деле седан

Автопилот
Курс пикапа Курс пикапа

Россия как Америка — на примере пикапа GWM Poer

Автопилот
Замок Цецилиенхоф Замок Цецилиенхоф

Построенный в начале ХХ столетия Цецилиенхоф напоминает дворец Коттедж Петергофа

Дилетант
Топ-5 самых неочевидных способов обмана при продаже авто Топ-5 самых неочевидных способов обмана при продаже авто

На что стоит обращать внимание неопытным водителям при покупке авто?

Maxim
Сила – в музыке транзисторов. Асинхронный привод Сила – в музыке транзисторов. Асинхронный привод

Что помешало поставить асинхронные двигатели на ВЛ80К в роли тяговых?

Наука и техника
10 уважаемых машин года 10 уважаемых машин года

Автомобили-именинники, чья жизнь определенно удалась

Men Today
На всякий случай На всякий случай

Как работает система страхования в спорте

Ведомости
«Мне ни на что не хватает!»: 4 типа отношения к деньгам «Мне ни на что не хватает!»: 4 типа отношения к деньгам

Как нормализовать свое отношение к деньгам?

Psychologies
Как психологическое состояние влияет на сексуальную жизнь Как психологическое состояние влияет на сексуальную жизнь

Половая жизнь — это не только физиология, но и сложный эмоциональный процесс

Правила жизни
Едва знакомы Едва знакомы

«Едва знакомы» — проект, объединяющий людей за киноужинами

Seasons of life
Себя посмотреть Себя посмотреть

Самые важные открытия, которые я сделал, связаны с кухней родного края

Bones
Сомнолог: после 20 часов без сна мозг теряет способность мыслить трезво Сомнолог: после 20 часов без сна мозг теряет способность мыслить трезво

Префронтальная кора не может нормально работать, если человек не высыпается

Inc.
Как война меняет людей и брак — в 15 цитатах из романа «Балканская трилогия» Как война меняет людей и брак — в 15 цитатах из романа «Балканская трилогия»

О чем роман «Балканская трилогия» и почему он так хорошо показывает войну

Psychologies
«Олимпийская трасса в Сочи для российских скелетонистов как песочница» «Олимпийская трасса в Сочи для российских скелетонистов как песочница»

Владислав Семенов о доходах и достижениях скелетона в эпоху санкций

Ведомости
Ирина Мазуркевич. Служебный роман Ирина Мазуркевич. Служебный роман

«Он же намного старше и женат. А если останешься одна?» Я об этом не думала...

Коллекция. Караван историй
Быть старой — как это? Быть старой — как это?

Как рассказать ребенку о старости?

СНОБ
Ты и вы Ты и вы

«Ты» и «вы» — стекла калейдоскопа, разделяющие мир на свое и чужое

Seasons of life
Все на высоте Все на высоте

Пять причин поспешить к маммологу

Лиза
Принципы рационального кредитного поведения Принципы рационального кредитного поведения

Практические рекомендации потенциальным заемщикам

Наука и техника
Анна Тыщецкая Анна Тыщецкая

Директор ВШЭ в Петербурге Анна Тыщецкая превращает город в центр знаний

Собака.ru
АУК — это мы все АУК — это мы все

Аутентичная уральская кухня — проект, который изменил всю мою жизнь

Bones
Тело в цифрах Тело в цифрах

Некоторые показатели, которые важно отслеживать регулярно

Добрые советы
Случайный поцелуй: измена или нет? Случайный поцелуй: измена или нет?

Пользователи Reddit ломают голову: можно ли считать изменой случайный поцелуй

Psychologies
Осторожно, опасные продукты: что можно, а что нельзя класть в кошачью миску Осторожно, опасные продукты: что можно, а что нельзя класть в кошачью миску

Какие продукты нужны кошкам и почему лакомства стоит строго дозировать

СНОБ
Шоу Трумена Шоу Трумена

Ксения Соколова — о любви и тайнах в детективе с самой собой в главной роли

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Послания на скалах Послания на скалах

Что разрушает карельские петроглифы

Санкт-Петербургский университет
«Люди должны захотеть быть здоровыми» «Люди должны захотеть быть здоровыми»

Кто должен отвечать за стремление к здоровью и как бороться с эпидемией ожирения

Ведомости
Открыть в приложении