Гостиничный бизнес вступает в борьбу за частного инвестора
В России активно развиваются проекты строительства отелей с использованием долевого финансирования. Самый крупный из них — курорт «Лучи» в Анапе
В российской гостиничной индустрии происходит кардинальная смена модели финансирования проектов. После того как государство в конце прошлого года остановило выдачу новых льготных кредитов для развития туристической инфраструктуры, девелоперы стали искать новые источники финансирования, в том числе деньги частных инвесторов — физических лиц.
Напомним, что инвестиционная активность на туристическом рынке получила мощный толчок после запуска в 2021 году правительственной программы льготного кредитования гостиничных объектов по постановлению № 141. В результате до середины 2025 года порядка 400 проектов оформили льготные кредиты на сумму 1 трлн рублей (начальная ставка составляла 3–5%, в дальнейшем она повышалась по мере роста ставки ЦБ). Финансирование привлекли прежде всего крупные региональные проекты, нацеленные на создание больших туристических кластеров, и тематические центры притяжения туристов: например, курорт «Золотые пески» в Крыму, «Три вулкана» на Дальнем Востоке, «Завидово» в Тверской области, курорт «Сега» в Дагестане, Mantera Seaview Residence в Сочи, детский рекреационный комплекс «Бородино» и др. Решение не продлевать программу российские власти объяснили исчерпанием лимитов на поддержку отрасли. По уже сформированному кредитному портфелю государство планирует продолжать льготное финансирование.
По данным «Туризм.РФ», наличие льготного кредита позволяло инвестору в полтора раза увеличить рентабельность капитала. Сроки окупаемости проектов при наличии льгот оценивались в 10–15 лет. Сегодня эти сроки у большинства новых проектов увеличиваются до «от 15 лет». При использовании только банковских кредитов при текущих процентных ставках финансирование проектов перестало быть инвестиционно привлекательным. Поэтому отраслевые игроки сегодня задумались над тем, где брать деньги, — порядка 350 новых проектов пока не нашло финансирования. А потребность в качественном гостиничном фонде в четыре раза больше имеющегося предложения на рынке.
На гостиничном рынке уже есть проекты, которые реализуются с использованием средств частных инвесторов, — как готовые (по данным NF-групп, доля апарт-отелей, работающих по схеме долевого владения, составляет 14% от общего числа отелей, половина из них — в Санкт-Петербурге), так и на этапе строительства гостиничных объектов. Привлечение средств дольщиков происходит в рамках закона № 214 — так же, как и на рынке жилой недвижимости. Потенциальный масштаб продаж номерного фонда гостиниц частным инвесторам оценить сложно. Пока инвесторы отдают предпочтение более понятной для них в операционном плане недвижимости — складской, офисной, торговой. В гостиничном же бизнесе сориентироваться сложнее: большое количество участников процесса — застройщик, банк, дольщик, оператор, управляющая компания — и пока отсутствует единый стандарт привлечения частных инвестиций.
Один из актуальных проектов, претендующий на совершение революции в отрасли, — строительство крупнейшего на юге страны курорта «Лучи» в Анапе, где застройщик активно привлекает средства частных инвесторов. Об опыте привлечения дольщиков в этот проект «Моноклю» рассказала заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.
— Какова была идея, задумка этого проекта? Из чего вы, как девелопер, исходили, когда решили его реализовывать?
— «Лучи» — это очень масштабный курорт: на площади 32 гектара будет возведено девять отелей на 7500 номеров и большое количество объектов инфраструктуры. Помимо классической инфраструктуры, которая обычно присутствует в отелях и на курортах, у нас будет два знаковых объекта: крупнейший крытый аквапарк на Юге России и самый большой конгресс-центр на Черноморском побережье. Плюс инфраструктура, общая для всех отелей: спа-центр, медицинский центр, детские развлекательные центры, водоем с оборудованной прогулочной набережной, фотозонами и катамаранами, более 30 ресторанов и прочее. Наша цель — совершить курортную революцию в Анапе, предложив полноценный круглогодичный курорт высокого уровня.
— Вы рассчитываете, что к вам будут приезжать не только летом?
— Мы рассчитываем, что вне зависимости от сезона наши объекты будут точкой притяжения людей, прежде всего из южных регионов — Краснодарского края, Крыма и Ростовской области. Согласно нашим оценкам, численность населения агломерации, из которой можно доехать до нашего курорта за три-четыре часа, составляет пять–восемь миллионов человек с учетом территории Северного Кавказа. Потенциально это люди, которые могут к нам приехать даже без ночевки. Что касается конгресс-центра, то рядом нет аналогичной инфраструктуры для проведения крупных мероприятий на тысячу — тысячу пятьсот человек и более. Анапа традиционно является семейным и детским курортом благодаря климату, мелкому морю, песочным пляжам. Теперь мы хотим развивать еще и бизнес-туризм.
— Кто будет управлять отелями, курортом в целом?
— Девять отелей будут работать под брендами четырех самых крупных российских отельных операторов: Azimut Hotels, Cosmos Hotel Group, Alean Collection и итальянской Domina. Объектами общей инфраструктуры будет управлять управляющая компания. Гостиничные операторы заходят в проект со своими сложившимися концепциями. Например, Alean Collection прекрасно организовывает семейный отдых, у них есть большая база лояльных гостей, которые каждый год к ним ездят, в том числе в Анапу. Cosmos Hotel Group и Azimut Hotels имеют большой опыт в работе с деловыми туристами и отдыхающими, которые приезжают на короткий срок.
— В какой стадии проект находится сегодня?
— Сегодня строятся три отеля, которые будут работать под управлением сети Azimut. Первая очередь будет сдана в 2027 году, а полностью курорт планируется запустить к 2030 году. Очередность запуска определялась тем, какая концепция и формат отеля станут наиболее востребованными на данном этапе его реализации.
Доходность — от двух миллионов рублей в год
— Вы решили пойти по пути привлечения частных инвесторов в проект. Что конкретно покупает инвестор и как юридически оформляется сделка?
— Мы работаем в рамках 214-го Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, по аналогии с жилыми новостройками. На этапе девелопмента наш основной покупатель и целевая аудитория — это инвесторы, желающие вложить деньги и получать доход, во-первых, от роста капитализации объекта и, во-вторых, в дальнейшем, когда отели начнут работать, пассивный доход от их операционной деятельности. Строительство ведется в рамках проектного финансирования Сбербанка, деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, которые будут открыты только после ввода объекта в эксплуатацию. Между девелопером и банком заключено генеральное соглашение о финансировании всего курорта.
Инвестор покупает гостиничный номер или несколько номеров с ремонтом, мебелью, техникой и прочим, который полностью готов к приему гостей. Юридически на этапе строительства оформляется договор долевого участия, после завершения строительства покупатель оформляет право собственности на нежилое помещение, гостиничную недвижимость. Но так как инвесторы приобретают юниты для получения пассивного дохода от операционной деятельности, они подписывают с управляющей компанией на этапе строительства предварительный договор аренды, а после ввода объекта в эксплуатацию — основной договор аренды.
— Кто юридически становится собственником отеля, всего курорта? Возникает акционерное общество?
— На первом этапе курорт будет находиться под управлением управляющей компании. Говорить о создании акционерного общества пока преждевременно.
— Вы планируете, что стоимость самого объекта будет расти в цене. От чего это зависит?
— Что касается капитализации, то проекту уже полтора года, и с момента старта продаж цены выросли более чем на 30 процентов. У нас внедрена система динамического ценообразования: каждый последующий лот продается дороже. И соответственно, на капитализации номера покупатель уже зарабатывает.