Казус Долиной
Когда и по какой причине можно отменить сделку купли-продажи квартиры
В последние месяцы имя Ларисы Долиной часто появлялось в прессе в связи с громким бытовым скандалом: певица продала квартиру, получила за нее деньги, а потом через суд попыталась отменить сделку и вернуть себе жилье, объясняя все тем, что действовала под влиянием мошенников. Дело дошло до Верховного суда, который признал права покупателя на приобретенную недвижимость и потребовал от Долиной освободить квартиру.
Детали
По статистике Верховного Суда РФ, в 2025 году в России было возбуждено 1120 дел, аналогичных «делу Долиной». В итоге в Госдуму был внесен законопроект о защите покупателей вторичного жилья.
Право на отмену
Случаи, подобные «казусу Долиной», бывали и раньше, но они не получали такой широкой огласки. Теперь же некоторые нечестные граждане пытаются следовать той же схеме с различными вариациями. Например, утверждать, что сделка была заключена на фоне нестабильного психологического состояния. И предоставлять липовые медицинские справки о том, что они не отдавали себе отчет в своих действиях, то есть не были в тот момент дееспособными. История вызвала целую волну подражателей, которые умышленно продавали свои квартиры, а затем отменяли сделки, оставляя покупателей и без жилья, и без денег. Это привело к кризису на рынке вторичной недвижимости, люди опасаются покупать такое жилье.
Но это не значит, что отмена сделки купли-продажи недвижимости – всегда мошенничество. Есть случаи, когда это абсолютно законно, и, например, покупатель, уже въехав в приобретенное жилье и обнаружив определенные «сюрпризы», имеет право дать задний ход. А бывает, когда это может сделать и продавец. Поэтому, прежде чем приобретать или продавать квартиру на вторичном рынке, стоит внимательно изучить российское законодательство.
Почему это опасно
В целом, любую сделку в случае заинтересованности сторон можно попытаться оспорить как в судебном, так и в следственном порядке. Основная опасность кроется в том, что даже правильно, юридически грамотно оформленный договор купли-продажи – это не стопроцентная гарантия легальности и действительности сделки. Покупка квартиры – это сложный юридический процесс, при котором необходимо максимально обезопасить себя – как продавцу, так и покупателю. Причем покупателю в первую очередь, поскольку он расстается с большой суммой денег или взваливает на себя огромные долги. Этот процесс сопряжен с рисками – гражданско-правовыми, имущественными, а также уголовно-правовыми, с учетом того, какое количество мошенников промышляет сегодня на рынке недвижимости. Какие риски подстерегают продавцов и покупателей вторичного жилья?
Главные риски
Есть несколько самых распространенных ситуаций, когда договор купли-продажи недвижимости по закону может потерять силу.
1. Когда сделка признана ничтожной. В этом случае она считается недействительной с момента заключения. Чаще всего ничтожными признаются так называемые мнимые притворные сделки. Например, продажа квартиры родственнику для сокрытия имущества от кредитных обязательств или прикрытия долей, оформление дарения жилья при фактической купле-продаже и др.
2. Когда договор купли-продажи заключен незаконно. Такая сделка может быть отменена, если, например, при наличии среди жильцов квартиры малолетних детей или недееспособных лиц не были получены соответствующие разрешения от органов опеки. К незаконным действиям, которые могут привести к отмене договора купли-продажи, также относятся: продажа без согласия банка квартиры, находящейся под арестом или в залоге. А также нарушение обязательной нотариальной формы, например, при продаже доли в квартире с несколькими собственниками.
3. Когда заключена оспоримая сделка. Это, например, продажа доли или любого другого имущества без нотариального согласия супруга. Или сделка, совершенная под влиянием обмана, угроз, насилия или стечения каких-то тяжелых жизненных обстоятельств, – так называемая кабальная сделка, когда человек под давлением вынужден расстаться со всем имуществом. Еще одним признаком оспоримой сделки являются заблуждения в существенных условиях, например, когда покупатель имеет ложные сведения о юридическом статусе жилья или его размерах.
Кто может оспорить сделку
По закону сделать это может не только один из непосредственных участников договора, но и сторонний человек, интересы которого были задеты этим соглашением.
Например, супруг, который не знал, что партнер по браку решил сам распорядиться имуществом. Или недееспособный гражданин, чей опекун продал имущество, хотя не имел права этого делать. То есть любой человек, чьи интересы пострадали после заключения сделки купли-продажи недвижимости без его согласия. Поэтому перед покупкой квартиры перепроверь все справки и выписки – по всем реестрам. Потребуй информацию об оплате коммунальных услуг, изучи все медицинские документы продавца, убедись, что он в состоянии распоряжаться имуществом. Выясни, почему он продает квартиру.
Памятка для покупателя
Попасть в неприятную ситуацию при сделках с недвижимостью могут как покупатели, так и продавцы. Но сегодня чаще оказываются потерпевшими именно покупатели. Поэтому стоит держать под рукой чек-лист действий, которые нужно предпринять, если приобретаешь квартиру на вторичном рынке. Вот что важно проверить прежде всего.
Право собственности. Запроси выписки из ЕГРП об истории перехода прав и обременениях. Выясни, действительно ли продавец является собственником квартиры? Как долго он ей владеет? Если всего несколько месяцев, могут возникнуть вопросы.
Дееспособность. Потребуй предоставить актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также лично побеседуй с хозяином квартиры. Можно перестраховаться и провести этот разговор при участии нотариуса.
Финансовая состоятельность. Обязательно проверь, не находится ли продавец в процессе банкротства, не начато ли в отношении него исполнительное производство. Выяснить это можно в открытом реестре банкротств физических лиц – Федресурсе (bankrot.fedresurs.ru).
Согласие супруга при его наличии. Оно должно быть нотариально заверенным, если между супругами нет брачного договора.
Подлинность доверенности и других документов, если жилье продается не самим собственником, а его представителем. Обязательно посмотри, кем доверенность выдана. Если есть возможность, «пробей» документ по базе выданных и действующих доверенностей. Если речь о нотариальной доверенности, сделать это можно в открытом реестре Федеральной нотариальной палаты (www.reestr-dover.ru). Доверенность, выданную в простой письменной форме, проверить сложнее – придется сопоставлять номера документов и другие сведения «вручную». Но можно убедиться в том, что она не отменена – в том же реестре, под вкладкой «Сведения об отмене доверенностей, выданных в простой письменной форме».
Юридическая чистота квартиры. Необходимо установить всех заинтересованных и фактически проживающих в ней лиц, включая несовершеннолетних. Выяснить, есть ли согласие органов опеки при наличии детей. Также важно узнать, на каком основании возникло право собственности. Имей в виду: граждане, в свое время отказавшиеся от приватизации своей квартиры, по закону имеют право пожизненного проживания в ней.
Вероника Полякова
Адвокат
Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl