Ипотека при разводе
Как обезопасить себя и ребенка (пошаговая инструкция)
В семейной жизни случается всякое. И порой вместо планов на долгую и счастливую совместную жизнь супруги могут принять решение о разводе.
Ни для кого не секрет, что развод для женщины с ребенком – трудная жизненная ситуация. А если есть невыплаченная ипотека, она становится еще более сложной. Но вполне разрешимой. Какие шаги стоит предпринять женщине, чтобы обезопасить себя и ребенка? Изучаем возможные сценарии развития событий вместе с Анастасией Некрасовой, экспертом по инвестициям в недвижимость, риелтором.
Основные правила
Ипотечная квартира, которую ты купила до того, как вышла замуж, после развода останется в твоей собственности. Если же недвижимость была приобретена с мужем уже после свадьбы, она определяется как совместно нажитое имущество. И при разводе должна быть разделена между супругами пополам. На жену или мужа был оформлен договор о покупке жилья – неважно. Главное, чтобы он был оформлен на одного из супругов, а не на сестру, маму или других родственников мужа.
После развода важно учитывать тот факт, что тебе с бывшим супругом придется согласовывать с банком, выдавшим ипотеку, любые сделки, в том числе раздел жилья и долга. Если кредитор не имеет возражений, вы с мужем можете определить и зафиксировать у нотариуса доли в жилье и остатке долга по соглашению сторон. Если не сможете решить вопрос мирным путем или банк не пойдет навстречу, то тогда придется обратиться в суд.
Делим на двоих
Как разделить ипотека в пользу ребенка? Вот полезных 6 шагов
1. Подпиши соглашение или брачный контракт
Поделить квартиру будет проще, если ты и муж подпишите соглашение о разделе имущества или заключите брачный контракт. Брачный договор ты можешь подписать в любой момент, пока находишься в браке, а соглашение – даже после развода. Во время расторжения брака, имея на руках такой документ, тебе останется только сообщить банку об условиях контракта или соглашения – кому и в каких пропорциях достанутся не только жилье, но и долги.
2. Переоформи ипотечный договор на себя
Квартира, приобретенная в браке, по закону должна быть разделена между мужем и женой пополам. Обычно один из супругов выступает в роли заемщика, а второй – созаемщика по кредитному договору. При разводе можно переоформить ипотечные обязательства на одного из супругов. Если ты согласна взять ипотеку на себя, бывший муж должен отказаться от своей части недвижимости и долговых обязательств. Но при таком сценарии он вправе запросить компенсацию в размере половины от той суммы, что ты уже выплатила банку, пока была в браке.
3. Выдели доли и разбей кредит
Ты и бывший супруг можете не продавать недвижимость, пока не погасите ипотеку. Если ты с ребенком остаетесь жить в квартире, договорись с бывшим мужем о том, какая часть кому принадлежит. При этом каждый будет рассчитываться с кредитором по собственному кредитному договору. Такое положение позволит тебе не учитывать финансовые возможности супруга, а, например, сократить переплату по своей части кредита, если будешь гасить свой долг быстрее графика. Также твоя доля в квартире может быть увеличена по причине проживания с тобой детей. А если ты докажешь, что какое-то время одна выплачивала ипотеку, пока бывший муж не работал, его доля может быть уменьшена через суд. Также увеличить процент причитающейся площади имеет право тот, кто в качестве первоначального взноса по ипотеке использовал собственные накопления или наследство, полученное до свадьбы.
После погашения обоих кредитов вы с бывшим супругом сможете продать жилье, разделив деньги своим долями. Однако в таком сценарии есть подводные камни: если твой бывший не справится с платежами, его долю банк может выставить на торги. Первоочередное право выкупа будет за тобой, но если тебе не под силу такие расходы, то собственником части твоей квартиры может стать посторонний человек. Плюс банк должен будет заново проверить твою платежеспособность и кредитную историю.
4. Раздели жилье
Если ипотечный дом или квартира имеют большую площадь, ты и муж можете в прямом смысле разделить жилье – оформить два отдельных входа и развести коммуникации, предварительно согласовав с банком перепланировку. Если соседство с бывшим супругом тебя не смущает, этот вариант раздела может быть вполне разумным. После раздела недвижимости и выделения доли каждого кредит разбивается, и каждый заемщик рассчитывается с банком самостоятельно. Впрочем, банк может возражать против такого сценария. Ведь подобные манипуляции ведут к уменьшению стоимости недвижимости на рынке.
5. Расплатись за ипотеку досрочно
Такой вариант выбирают те, кому совсем немного осталось до закрытия ипотеки. Если у тебя есть возможность – погаси долг раньше срока, чтобы как можно скорее продать квартиру и разделить деньги. Недвижимость, находящаяся в собственности, гораздо проще продается.
6. Продолжай выплачивать ипотеку
Если после развода вы с бывшим мужем продолжаете жить под одной крышей, выплачивая ипотеку, договоритесь о том, кто и какие платежи вносит. Можно не оформлять доли и не делить долги, а просто договориться. Но будь готова погасить долг самостоятельно, если он перестанет платить. И помни: несмотря на нарушенные договоренности бывший муж вправе претендовать на часть жилья в течение 3 лет после развода. Если ты не стала переоформлять договор, недвижимость оформлена на мужа, а после развода вы оба дисциплинированно платите, знай – ты рискуешь. Твоя доля в квартире может быть так и не выделена. По истечении 3 лет после развода право на собственность доказать будет очень сложно.
Если использован маткапитал
В этом случае, если на момент развода долг по ипотеке не выплачен, продать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, а остаток средств поделить, не получится. Придется разбираться с органами опеки, а они никогда не дадут согласия на такую сделку. А если все же сможешь продать квартиру, каким-то образом ускользнув от внимания органов опеки, сделка все равно рано или поздно будет признана незаконной. И маткапитал через суд вернут государству. Если ты при покупке квартиры использовала материнский капитал, перед продажей придется полностью погасить ипотеку. Органы опеки одобрят сделку по продаже, только когда ты закроешь ипотеку, банк снимет залог с жилья, а детям будут выделены и зарегистрированы доли в собственности.
Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl