ЛизаОбщество

Ценный дар

Как оформить дарственную на недвижимость, предусмотрев все риски

Что такое дарение? Казалось бы, все предельно просто: я безвозмездно отдаю тебе то, что мне принадлежит. Скажи «спасибо» и будь доволен. В целом, это так. Но когда речь идет о недвижимости, в юридическом поле есть нюансы, которые лучше узнать еще «на берегу». Особенно если речь идет о таком дорогостоящем даре, как квартира или дом. Выясняем, как правильно и безопасно оформить дарение недвижимости родственнику.

Без всяких условий

Российский закон предлагает различные способы безвозмездной передачи права собственности на недвижимость. Выбор конкретного пути зависит от фактических обстоятельств, договоренностей, целей собственника и степени доверия к получателю имущества. Одним из наиболее популярных способов передать имущество является дарение. По договору дарения даритель безвозмездно (то есть без получения чего-либо взамен) передает одаряемому вещь в собственность. Договор дарения не предполагает возможность вернуть себе подаренную квартиру в том случае, если получатель подарка с точки зрения дарителя ведет себя как-то неправильно. Очень важно понимать: дарение не может быть обусловлено какими-либо требованиями к одаряемому. Не учитывать это – самая распространенная ошибка. Все неформальные договоренности (например, обещание разрешить пожить в квартире или ухаживать за дарителем) в случае с дарственной не имеют юридической силы.

Налог на подарок

При оформлении дара стороннему человеку или дальнему родственнику одаряемый должен будет заплатить подоходный налог (НДФЛ). С 2025 года в сделках дарения действует новая шкала НДФЛ. Если стоимость объекта ниже 2,4 млн. рублей, заплатить нужно прежние 13%. Если больше, то на всю сумму превышения налог составит уже 15%. Деньги, как правило, получаются немалые, особенно в больших городах. Хорошие новости тоже есть: налог при дарении недвижимости близкому родственнику по-прежнему остается нулевым.

Кто такой «близкий родственник»

Близкий родственник – это не фигура речи, а вполне конкретное юридическое понятие. Согласно Семейному Кодексу РФ близкими родственниками являются:

• родители и дети, в том числе и усыновленные;
• сестры и братья – полнородные, а также сводные, когда у них общий один из родителей;
• внуки и их бабушки и дедушки, имеющие кровное родство по одному из родителей.

ВАЖНО, что, согласно российскому семейному праву, жена и муж не являются близкими родственниками.

Для этих отношений есть другое официальное определение – члены семьи. При разводе супруги получают свою долю имущества и теряют право на имущество друг друга.

Для чего нужен нотариус

С 13 января 2025 года действует общее правило: оформление договора дарения недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения независимо от степени родства между сторонами. Для оформления договора дарения (дарственной) потребуется предоставить нотариусу следующие документы:

• паспорта сторон;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• выписку из ЕГРН;
• согласие супруга, если имущество было приобретено в браке на основании возмездной сделки.

Важно помнить, что нотариус вправе попросить и дополнительные документы: например, справку из психоневрологического диспансера, брачный договор и др. Имей в виду: квартиру, при покупке которой был использован материнский капитал, подарить просто так не получится. При этом потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства, которое они никогда не дадут, если дарение хоть в чем-то противоречит интересам несовершеннолетних детей. После удостоверения договора дарения нотариус самостоятельно отправляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности на подаренную недвижимость. Отдельно ездить за этим в МФЦ, как правило, не требуется.

Цена вопроса

При оформлении дарственной нужно будет оплатить госпошлину (4 тыс. руб.), услуги нотариуса по регистрации договора (0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не более 20 тыс. руб., региональный тариф – 7 тыс. руб.) и услуги по составлению договора дарения (ок. 5 тыс. руб.).

Что нельзя вносить в договор

Есть формулировки, которые законом запрещено вписывать в договор дарения. Они сразу «обнуляют» документ. Важно это знать и не вступать в пререкания с нотариусом. Вот эти ограничения:

• запрещено указывать, что договор вступает в силу только после смерти дарителя;
• не стоит писать, что одаряемый не имеет права что-то делать с квартирой или дачей. Например, заниматься перепланировкой, перестраивать, открывать на земельном участке предприятие и т. п.;
• нельзя вписывать собственные условия отмены дарения. Например, я отберу квартиру обратно, если дочь не выйдет замуж, не родит ребенка, не окончит вуз и т. п.

Есть еще одно условие, которое часто пытаются прописать в таком договоре – о том, что даритель имеет право пожизненно проживать в квартире. Это объяснимо, когда дарственная оформляется на единственное жилье. Но в одних регионах такая формулировка допускается, а в других запрещена. Нужно узнавать у юристов. Есть категории людей, от имени которых дарение запрещено законом. Так, нельзя оформлять дарственную от имени малолетних детей, не достигших возраста 14 лет. А также от лица недееспособных граждан. Важно, что дарение в этом случае невозможно и от имени их законных представителей, то есть родителей, опекунов, в том числе и государственных органов опеки.

А вот по доверенности дарение оформить можно. Только в ней обязательно должны быть указаны как одаряемый, так и предмет дарения.

Можно ли оспорить сделку

Такие сделки можно оспорить в судебном порядке. Однако оснований для признания сделки дарения недействительной не так много: недееспособность дарителя, отсутствие согласия супруга, вывод дарителем активов в процедуре банкротства. После смерти дарителя оспорить сделку становится сложнее, но такое право остается у наследников.

Альтернативы дарению

Чтобы избежать разочарования и неприятностей, стоит заранее определить цели передачи недвижимости и рассмотреть альтернативные варианты.

• Завещание. Имущество переходит к наследникам после смерти собственника. В этом случае необходимо учитывать наличие обязательной доли наследства у определенных категорий, например, несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители (в том числе пенсионеры) и др. Также остается риск оспаривания завещания наследниками. Кроме того, нужно учитывать, что наследник, получивший наследство, не только становится владельцем собственности, но и будет отвечать по обязательствам наследодателя в пределах стоимости полученного им имущества. Другими словами будет обязан выплатить долги наследодателя в размере своей доли.
• Наследственный договор. Заключается при жизни наследодателя с наследником. В договоре отражаются все условия наследования. В этом случае наследник еще при жизни наследодателя узнает о том, какое именно имущество он получит и при каких условиях. Однако право на обязательную долю у определенных категорий родственников сохраняется.
• Договор пожизненной ренты. Он позволяет дарителю получать регулярные выплаты до конца своей жизни. В обмен на это он передает право собственности на недвижимость, которое переходит в момент заключения договора. Но в этом случае есть риск недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl