Гибкое пространство. Коворкинги меняют офисный рынок Москвы

ForbesБизнес

Гибкое пространство. Коворкинги меняют офисный рынок Москвы

Сегмент коворкингов и смарт-офисов на московском рынке офисной недвижимости растет на 35% в год. На российский рынок вышла международная сеть WeWork, а российские компании, строящие коворкинги, быстро масштабируются. Как новый тип офисов изменит рынок?

Михаил Рычагов

tass_29138656.jpg__1538747131__78434.jpg
Фото Максима Стулова / Ведомости / ТАСС

Рынок гибких рабочих пространств развивается стремительными темпами. По данным аналитика департамента исследований Cushman & Wakefield Евгении Сафоновой, ожидается, что по итогам 2018 года рынок вырастет в 1,5 раза. На конец 2017 года объем предложения гибких рабочих пространств в Москве составлял 83 000 кв. м. По прогнозам экспертов, до конца 2018 года предложение составит 130 000 кв. м., а в 2019-2020 годах среднегодовой рост рынка будет составлять около 35%.

В то же время эксперты отмечают, что сегодня доля этого сегмента в общем предложении офисных площадей совсем незначительна — менее 1%. Это означает, что у коворкингов огромный потенциал. Неспроста на российский рынок вышла международная сеть WeWork, капитализация которой достигает $2 млрд. Их дебютный проект откроется летом 2019 года в деловом квартале «Красная Роза», проекте компании KR Properties, где располагается офис Yandex. Как сообщили в компании JLL, которая выступила консультантом сделки, московский WeWork расположится в бизнес-центре «Савин» на площади 4300 кв. м и станет одной из крупнейших площадок проекта в Центральной и Восточной Европе.

Безусловно, открытие коворкинга WeWork станет событием для всего российского рынка недвижимости, считают в компании JLL — выхода этой компании в Россию ждали уже несколько лет. Коворкинги WeWork имеют более 287 локаций в 77 городах по всему миру. Однозначно можно сказать, что в игру включились серьезные игроки.

«Выход одного из мировых лидеров сегмента гибких офисов качественно изменит представление об офисном пространстве в России и может стимулировать изменение структуры офисного рынка, –говорит заместитель руководителя отдела услуг корпоративным клиентам компании JLL Екатерина Белова.

С ней согласны и другие владельцы коворкигов, развивающих этот бизнес в России. Например, генеральный директор сети коворкингов CEO Rooms Гурген Шекоян в беседе с Forbes положительно оценил выход на российский рынок такого серьезного игрока.

Тренд на оптимизацию

Переломным периодом на рынке коворкингов в России стали 2014-2015 годы, считают в компании JLL.

«Кризис, с одной стороны, подстегнул спрос на коворкинги со стороны арендаторов, так как появлялось все больше стартапов и индивидуальных предпринимателей, а корпорации стали рассматривать коворкинги как путь оптимизации затрат на офисы. С другой стороны, на фоне снижения спроса со стороны «традиционных» арендаторов собственники офисных объектов стали с большей готовностью рассматривать коворкинги в качестве арендатора», — объяснила руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.

Сегодня те компании, которые стартовали в кризисный период, имеют как действующие площадки, так и масштабные планы по развитию. Причем их развитие не ограничивается Москвой, но уходит в регионы и за рубеж. Локальные операторы рассматривают возможности на европейских рынках, а также выходят в СНГ. К примеру, Regus активно развивается в странах СНГ – как напрямую, так и по франшизе. В частности, в Киеве на Майдане разместился первый в регионе коворкинговый проект компании под брендом Space.

По словам Шекояна, компания CEO Rooms планирует открытие своих объектов в Казахстане и Армении. В ближайшие два года их площади увеличатся в Москве до 14000 кв. м, а в Санкт-Петербурге до 5000 кв. м., а к уже вложенным 200 млн рублей добавятся еще до 500 млн рублей инвестиций.

Сейчас рынок коворкингов стремительно развивается – как количественно, так и качественно. При этом за этот период на российском рынке трансформировалось само понятие коворкинга. Если прежде это были либо сервисные офисы, либо open space – рабочие станции, то сегодня развиваются гибридные форматы, в которых смешаны, скомбинированы различные варианты пространств, отмечает Голышева.

С начала года по сентябрь 2018 года в Москве, по данным Cushman&Wakefield, было открыто 18 коворкингов общей площадью 26 000 кв. м, что составляет почти четверть от общего предложения гибких рабочих пространств. До конца года к открытию планируется открытие еще 5 крупных коворкингов общей площадью 22 000 кв. м.

По словам владельца компании «Технониколь» миллиардера Игоря Рыбакова (№84 Forbes), который развивает коворкинги под брендом SOK, именно сейчас важно постоянно наращивать скорость открытия новых площадок. Кто быстрее масштабируется, тот может занять большую долю рынка, считает он. В планах у миллиардера в следующем году открыть пять коворкингов, а через год уже 25 в том числе в Германии и Израиле. Следующий раунд инвестиций он оценивает в $100 млн.

Коворкинг коворкингу рознь

Эксперты компании Cushman&Wakefield среди ключевых игроков на рынке гибких рабочих пространств выделяют следующих крупнейших сетевых операторов: Regus, Workki, Рабочая станция, Meeting Point, Ключ, SOK, Deworkacy и другие. Однако здесь эксперты считают, что пространства все же отличаютcя друг от друга концепциями и целевой аудиторией.

Например, Meeting Point представляет сегмент премиальных сервисных офисов. В пространствах Рабочая Станция, Workki, Ключ соседствуют коворкинг-зоны и мини-офисы, что привлекает как индивидуальных работников и стартапы, так и корпоративных клиентов. Deworkacy делает основной упор на проведение мероприятий. Однако всех игроков объединяет возможность краткосрочной аренды рабочих мест и предоставление резидентам пакета услуг, включенного в стоимость аренды.

Существует стереотип, что этот вид рабочего пространства популярен у фрилансеров, стартаперов, творческих людей. Действительно коворкинги традиционно ассоциируются со стартапами и креативной аудиторией, но веяние последних лет – спрос на формат со стороны крупных компаний и корпораций, которым коворкинг дает гибкость в арендных отношениях.

Этот тезис подтверждает Рыбаков. По его словам, сегодня коворкинги на 40% состоят из подразделений корпораций, которые должны взаимодействовать с другим рынком. Еще 40% составляют мелкие и средние компании, находящиеся в стадии бурного роста.

Можно арендовать несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. Такой формат дает полную гибкость.

Коворкинги в скором времени появятся практически во всех крупных офисных зданиях и бизнес-центрах. Одним из первых на этом пути стал бизнес-парк класса А ComCity, принадлежащий чешской группе PPF. Менеджмент компании в какой-то момент решил рассматривать коворкинги как часть бизнес-инфраструктуры офисного парка Comcity. Кроме того, это увеличивает воронку потенциальных арендаторов, рассказал Forbes директор по аренде и продаже офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.

По его словам, сейчас коворкингами пользуются не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний, в том числе, арендаторы Comcity, среди которых крупные телеком и IT — компании (Ростелеком, Теле2, Oracle).

«Например, услугами CEO Rooms часто пользуется X5 Retail Group. Компания проводит на их площадке мероприятия, конференции и семинары для бизнес- партнеров и сотрудников своего подразделения «Пятерочка», — рассказал Обайдин.

По оценкам компании Knight Frank, разница в доходности 1 кв. м офиса и коворкинга составляет 30-50% (при условии заполняемости коворкинга близкой к максимальной). Разница в доходности обусловлена тем, что риски при управлении коворкингом более высокие, чем в офисах. Если в офисах действуют длительные договоры аренды на 3-5 лет, то в коворкингах рабочие места сдаются посуточно / помесячно. Поэтому основной риск коворкинга – это риск возникновения большого объема свободных площадей. Как следствие, при не заполнении коворкинга его доходность с 1 кв. м значительно снижается.

Доходность коворкингов зависит от многих показателей, например, от типа. По словам Зиминой, наиболее доходными при всех прочих равных условиях являются коворкинги класса премиум. Другой ключевой фактор – загрузка как и во всех объектах коммерческой недвижимости. Для экономической успешности коворкинга необходима заполняемость на уровне 60-70%. Также доходность зависит от ставки по которым коворкинг снимает помещение в бизнес-центре и затем сдает.

В Москве коворкинги предлагают три основных продукта: мини-офисы, закрепленное рабочее место и незакрепленное рабочее место. По данным JLL, стоимость мини-офисов составляет от 915 рублей в день и около 14 000 рублей в месяц, незакрепленное рабочее место чуть дешевле: от 790 рублей в день и от 10 000 рублей в месяц. Закрепленное рабочее место: от 3 000 руб. при аренде на неделю и от 13 000 рублей при аренде на месяц. В компании Cushman&Wakefield в свою очередь среднюю ставку аренды закрепленного рабочего места в гибридном пространстве в Москве оценивают в 19 000 рублей в месяц.

Переосмысление рынка

Перспективы рынка коворкингов в России в ближайшие 5-10 лет эксперты оценивают достаточно высоко. Эта ниша в Москве пока не заполнена и интересна для крупных сетевых игроков. У московских коворкингов доходность высокая, но и риски существенно выше, чем в той же Европе.

Эксперты объясняют резкий рост рынка коворкингов тем, что в современном, быстро меняющемся мире, возможность быстро сократить или наоборот увеличить занимаемые компанией площади является очень важным фактором.

«Кроме того, многие компании постепенно отходят от владения и самостоятельного управления офисами в пользу аутсорсинга, поэтому востребованность коворкингов будет расти», — считает Обайдин.

Многие крупные компании в США, например, Amazon и Google, активно используют коворкинги для размещения отдельных команд и проектных групп при работе над тем или иным проектом. При этом занимаемые площади такими проектными группами составляют несколько тысяч квадратных метров. Благодаря тому, что коворкинги предполагают краткосрочную аренду, это позволяет крупным компаниям оперативно реагировать на успешность развития того или иного проекта, уменьшая или наоборот увеличивая проектную команду.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Вышла из тени: почему Мелинда Гейтс — не просто «жена основателя Microsoft» Вышла из тени: почему Мелинда Гейтс — не просто «жена основателя Microsoft»

Как Мелинда Гейтс стала одной из самых активных защитниц прав женщин

Forbes
Ничего личного. Как вести бизнес с друзьями и родственниками Ничего личного. Как вести бизнес с друзьями и родственниками

Начиная совместный бизнес с подругой, надо заранее продумывать пути отступления

Forbes
«Текущие финансовые реалии — это набор правил для стариков»: на чём зарабатывает финтех-гигант Джека Ма Ant Group «Текущие финансовые реалии — это набор правил для стариков»: на чём зарабатывает финтех-гигант Джека Ма Ant Group

Что происходит с Ant Group и чем она так важна для Китая?

VC.RU
Накапливаются ли в организме случайно проглоченные частички пластика? Накапливаются ли в организме случайно проглоченные частички пластика?

Ответы на самые популярные вопросы о пластике, пауках и самолетах

Популярная механика
Искусство успокаивать детей Искусство успокаивать детей

Опытный педиатр отвечает на вопрос, почему дети плачут

kiozk originals
Гость столицы: дизайнер и друг Канье Уэста Херон Престон комментирует коллекции российских дизайнеров Гость столицы: дизайнер и друг Канье Уэста Херон Престон комментирует коллекции российских дизайнеров

Херон Престон прокомментировал лукбуки отечественных стритвир-брендов

Esquire
Атлантида. Почему исторические города закрываются для туристов Атлантида. Почему исторические города закрываются для туристов

Далеко не для всех туристы — желанные гости

Forbes
Красивые слова. Как провести трансформацию бизнеса без Agile и Scrum Красивые слова. Как провести трансформацию бизнеса без Agile и Scrum

Как провести изменения в компании, руководствуясь реальными потребностями

Forbes
Повелитель мух, или Чем архангельский мужик впечатлил компанию Билла Гейтса Повелитель мух, или Чем архангельский мужик впечатлил компанию Билла Гейтса

О создании уникальной технологии, которую готовы перенять мировые компании

Эксперт
Перекрестки Миллера Перекрестки Миллера

Перед выходом сиквела «Фантастические твари» мы встретились с Эзрой Миллером

Cosmopolitan
Новинки с презентации Apple 2018: MacBook Air, Mac mini, iPad Pro Новинки с презентации Apple 2018: MacBook Air, Mac mini, iPad Pro

Apple решила порадовать нас очередными новинками

CHIP
TeamViewer для смартфона: как чинить компьютеры на лету TeamViewer для смартфона: как чинить компьютеры на лету

Мобильный клиент TeamViewer помогает решить проблемы с компьютером дистанцинно

CHIP
Хлеб, а не пирожные. На чем чаще всего экономят россияне Хлеб, а не пирожные. На чем чаще всего экономят россияне

Россияне стали меньше экономить на продуктах первой необходимости

Forbes
Нити судьбы Нити судьбы

Как Брунелло Кучинелли удалось сделать кашемир модным

Vogue
«Мой дед убил бы меня»: как живут дочери и внучки нацистских преступников «Мой дед убил бы меня»: как живут дочери и внучки нацистских преступников

Чем сейчас живут и дышат дочери, внучки и правнучки преступников Второй мировой

Cosmopolitan
Неразумные создания: как обучают роботов Неразумные создания: как обучают роботов

Роботы нуждаются в человеке больше, чем кажется

Forbes
Теплое местечко Теплое местечко

Что люди с героическим прошлым делают в Тель-Авиве и где их там искать

Tatler
Как требовать прибавку к зарплате, не прибегая к угрозам Как требовать прибавку к зарплате, не прибегая к угрозам

Осень — отличное время, чтобы попросить прибавку к зарплате

Maxim
Осенний листопад Осенний листопад

Наполни очарованием золотой осени свой дом с помощью природных материалов

Лиза
Что делает мозг счастливым? Что делает мозг счастливым?

Откуда берется ощущение радости, удовлетворенности жизнью?

Psychologies
Кадастровый сюрприз. Ждать ли кризиса на рынке недвижимости Кадастровый сюрприз. Ждать ли кризиса на рынке недвижимости

Рост кадастровой стоимости коммерческой недвижимости может сказаться на цене

Forbes
Самые роскошные и удивительные предложения руки и сердца: истории звезд Самые роскошные и удивительные предложения руки и сердца: истории звезд

6 романтических историй о том, как звездные мужчины удивляли своих будущих жен

Cosmopolitan
Взять передышку: 30 «быстрых» способов Взять передышку: 30 «быстрых» способов

В суете ежедневных забот мы забываем, как важно иногда давать себе расслабиться

Psychologies
Мы их вычислили: «секретные» бренды, которые предпочитают знаменитости Мы их вычислили: «секретные» бренды, которые предпочитают знаменитости

На самом деле звезды любят не самые популярные бренды: раскрываем секрет, какие

Cosmopolitan
Полный багрец Полный багрец

Осень в пушкинском Болдино по-настоящему золотая

Огонёк
Портрет миллионера. Куда инвестируют состоятельные русские Портрет миллионера. Куда инвестируют состоятельные русские

Состоятельных людей можно разделить на топ-менеджеров и собственников бизнеса

Forbes
Памятники архитектуры, которые были разрушены Памятники архитектуры, которые были разрушены

Города, где архитектурные памятники были разрушены или «преобразованы»

СНОБ
Иммунитет к опухоли Иммунитет к опухоли

Иммунитет к опухоли

Эксперт
Верни стену! История успеха Павла Дурова Верни стену! История успеха Павла Дурова

Теперь Павлу Дурову, возможно, придется в первый раз стать изобретателем

Forbes
В американском зоопарке родилась редкая горилла: видео В американском зоопарке родилась редкая горилла: видео

Западные равнинные гориллы являются видом, находящимся на грани исчезновения

National Geographic
Открыть в приложении