ForbesБизнес

30 крупнейших рантье России

Совокупный доход самых крупных арендодателей страны в 2020 году снизился на $1,85 млрд.

Над проектом работали Мария Абакумова, Дмитрий Яковенко (редакторы), Елена Ганжур, Александр Левинский, Анастасия Ляликова, Рузана Малина, Татьяна Романова

Негодный год

Доходы участников рейтинга рантье упали на 24%. Хуже всего пришлось владельцам гостиниц и торговых центров.

Арендный доход лидеров рейтинга рантье Forbes никогда еще не падал так драматично. В 2019 году владельцы коммерческой недвижимости собрали со своих арендаторов совокупно $7,7 млрд, в 2020-м — $5,8 млрд. Минус 24%. Это и понятно: несколько месяцев в стране не работали торговые центры, заполняемость гостиниц достигла минимального уровня 10%, а удаленная работа подстегнула рынок субаренды и заставила поволноваться владельцев бизнес-центров. Лучше всего себя чувствовали склады: рост онлайн-бизнеса только подстегнул интерес к этим объектам.

Герой нашего номера миллиардер Александр Светаков начал продавать коммерческую недвижимость гораздо раньше, в 2018 году. Теперь понятно, что квадратные метры, казавшиеся надежным активом со стабильным доходом, вовсе им не являются. Один из участников рейтинга уверяет, что его бизнес не пострадал, потому что потери, связанные с предоставлением скидок арендаторам, компенсировались ростом стоимости криптовалюты: «А еще мы майним биткоины».

«Некоторые ТЦ, преимущественно «выходного дня», сильнее почувствовали падение трафика и оборотов, районные показали себя более стабильными, — рассказывает старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова. — Особенно сильное падение было там, где преобладает развлекательное направление».

Заметно ухудшилась жизнь стрит-ретейла. «В Москве больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее), — рассказывает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Среди основных пешеходных улиц столицы больше всего доля свободных площадей возросла в Камергерском переулке и на Арбате».

«Сильно досталось общепиту, причем не только классическому уличному в центре Москвы, но и формату кафе и ресторанов в рамках сопутствующей инфраструктуры в бизнес-центрах, гостиницах и прочее», — добавляет директор департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

Владельцы офисов чувствовали себя чуть более уверенно. «Резче отреагировал сегмент класса В+/В-, там, где площади сданы небольшим арендаторам и сроки договоров достаточно короткие. В классе А решения традиционно принимаются медленнее, а сроки договоров более длинные, поэтому арендаторы и арендодатели еще в течение 2021 года будут договариваться о новых условиях и о сокращении площадей в тех случаях, где это необходимо», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Некоторые даже повышали ставки.

«Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, — говорит руководитель направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова. — Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составит 45 000– 46 000 рублей за 1 кв. м в год, это на 7% выше значения на конец 2019 года».

И все же этот год владельцы коммерческой недвижимости прошли лучше, чем можно было ожидать. Помогли банки. «Между банками растет конкуренция за заемщиков, прежде всего за крупных жилых застройщиков, и масштабные, успешные коммерческие проекты, — рассуждает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — Кроме того, снижается ключевая ставка, банки реструктуризируют кредиты, предоставляя каникулы и отсрочки, чтобы имеющегося денежного потока заемщика хватало по крайней мере на обслуживание процентов по кредиту. Это позволило рантье и собственникам, объекты которых сейчас не приносят нужного дохода, получить льготный период по обслуживанию долга и реструктуризацию на приемлемых для них условиях».

Текст Мария Абакумова

Как мы считали

Учитывая, что пандемия внесла свои коррективы, в этом году мы предложили ведущим компаниям рынка недвижимости проанализировать списки объектов, принадлежащих нашим рантье, и дать оценки арендного дохода. Компании ILM, «Тринфико», Cushman & Wakefield, CBRE, Knight Frank, JLL, PWC и Российский союз торговых центров помогали нам в работе над рейтингом. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участниц, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге указан арендный доход от коммерческой недвижимости, принадлежащей компаниям. Площади, которые используются для нужд самих компаний, не учитываются.

1Киевская площадь

Зарах Илиев, Год Нисанов

Доход от аренды, млн: $1280

Крупнейшие объекты: «Фуд Сити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)

За год: В октябре «Киевская площадь» открыла на месте Щелковского автовокзала торгово-пересадочный узел «Щелковский». Арендопригодная площадь составляет 65 000 кв. м.

Проект: Год Нисанов и Зарах Илиев занимаются редевелопментом СК «Олимпийский». Над концепцией проекта стоимостью более $500 млн работают международные архитекторы, в том числе авторы ТЦ Dubai Mall.

Москва

• 1 387 100 м²Торговая
• 348 000 м²Складская
• 69 300 м² Офисная
• 1445 Гостиничные номера

₽ 160 млрд объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году

2Ташир

Самвел Карапетян

Доход от аренды, млн: $585

Крупнейшие объекты: «Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)

Аренда: Арендаторы называют «Ташир» одним из самых негибких арендодателей 2020 года. По словам Сергея Румянцева из Союза арендаторов, девелопер крайне редко шел на уступки с партнерами, взимая аренду даже в те месяцы, когда действовал запрет на работу ТЦ в стране.

Цифра: Портфель группы включает 67 объектов разного назначения общей площадью 2,5 млн кв. м на конец 2020 года.

За год: В 2020-м «Ташир» открыл три объекта: МФК Kvartal West в Москве (140 000 кв. м), мебельный центр Family Room в Архангельске и торгово-офисный центр SK Plaza в Калуге.

Москва, Санкт-Петербург, Сочи и др.

• 900 000 м²Торговая
• 48 000 м²Складская
• 104 000 м² Офисная
• 1045 Гостиничные номера

3Сафмар

Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев

Доход от аренды, млн: $460

Крупнейшие объекты: отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м)

Интервью: «2020 год будет годом Сколково», — заявил в декабре Саит-Салам Гуцериев РБК. В Сколково есть бизнес-центры «Сафмара» «Орбион», «Амальтея», «Стратос». На подходе концертный зал «МТС Live Арена» и комплекс «Гелион».

Портфель: Портфель «Сафмара» диверсифицирован. Группе принадлежат не только десятки знаковых объектов в центре Москвы, в том числе Marriott на Тверской и «Националь», но и почти полтора миллиона квадратных метров складских площадей.

Москва, Санкт-Петербург

• 262 000 м²Торговая
• 1 436 000 м² Складская
• 548 000 м² Офисная
• 3774 Гостиничные номера

4Ingka Centres

Stichting Ingka Foundation

Доход от аренды, млн: $330

Крупнейшие объекты: «Мега Белая дача» (304 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м)

Бизнес: Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 45 торговыми центрами c арендопригодной площадью более 4 млн кв. м в 15 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега».

Цифра: На 19%, до €700 млн, снизился глобальный арендный доход компании из-за пандемии в 2020 финансовом году.

За год: В 2019 году стало известно о планах IKEA открыть под поселком Новоселье в Ленинградской области 15-й центр «Мега» в России. Но в 2020 году компания отказалась от этого проекта и заявила, что будет вместо этого расширять «Мегу Дыбенко» в Санкт-Петербурге.

Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Уфа, Омск и др.

• 1 686 227 м² Торговая
• 42 000 м²Офисная

5O1 Properties

Валерий Михайлов, Павел Ващенко

Доход от аренды, млн: $295

Крупнейшие объекты: бизнес-центр «Белая площадь» (110 800 кв. м), «Вивальди плаза» (100 600 кв. м)

Владельцы: Павлу Ващенко и Валерию Михайлову принадлежит компания Riverstretch Trading & Investments. Она стала владельцем O1 Properties в 2019 году. Многие СМИ высказывали предположение, что компания связана с «Роснефтью».

Проект: Компания Валерия Михайлова и Павла Ващенко выкупила на торгах, с которых ушли другие претенденты, здание Центрального телеграфа на Тверской улице в Москве. Здание планируют переоборудовать, а на последнем этаже открыть кафе с панорамным видом.

Москва, Санкт-Петербург