Топ-20 застройщиков после отмены массовой ипотеки и при высокой ключевой ставке
Год назад завершилась государственная программа льготной ипотеки, которая за четыре года стала основным драйвером спроса на жилую недвижимость в России. Одновременно Банк России стал повышать ключевую ставку, что снизило массовую привлекательность ипотеки. Как изменилась покупательная способность россиян и как перемены отразились на крупных застройщиках страны? «ФедералПресс» подготовил ренкинг девелоперов по объемам текущего строительства, проанализировав данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) и финансовые отчетности некоторых из них.
Рыночная конъюнктура
Рынок жилищного строительства в России переживает не самые лучшие времена. Отмена массовой льготной ипотеки и сохраняющаяся высокой ключевая ставка Центробанка все еще оказывают давление на него. По итогам 2024 года объем ввода жилья в стране уменьшился на 2,4%, до 107,8 млн кв. м, и тенденция снижения может затянуться, заставив власти либо скорректировать показатели нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» до 2030 года, в соответствии с которыми за следующие пять лет должно быть введено в эксплуатацию 623 млн кв. м жилья — на 15% больше, чем за предыдущую пятилетку, либо ввести новые меры для поддержки рынка.
Введенные год назад меры понизили привлекательность ипотеки: в 2024 году при ключевой ставке 16% ипотека обходилась в 20 – 25%, в 2025-м при ставке 21% она подорожала до 28 – 35%, в зависимости от программы и банка. Конечно, россияне по-прежнему пользуются льготными программами (семейная, ИТ-ипотека, сельская в размере от 6% до 12%, в зависимости от условий), но они доступны не всем. При этом банки повышают требования к заемщикам, особенно по рыночным программам, для снижения рисков невозврата денег.
Впрочем, несмотря на то, что в апреле замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявлял, что строительная отрасль в России переживает самые сложные времена, Минстрой РФ приводит положительную динамику по общему вводу жилья по состоянию на конец весны. Так, пресс-служба министерства сообщила, что в январе — мае 2025 года данный показатель составил 44,65 млн кв. м.
«Сейчас в рамках 214-ФЗ строится 117 млн кв. метров жилья, это на 2% выше уровня аналогичного периода прошлого года, но данные результаты достигнуты благодаря устойчивому наращиванию темпов запуска новых проектов за предыдущие периоды», — уточнили в пресс-службе.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин, выступая с докладом в рамках «правительственного часа» на заседании в Госдуме 16 июля, сообщил, что объем жилищного фонда сегодня составляет около 4,2 млрд кв. м. На человека в среднем приходится по 29,4 кв. м, к 2030 году планируется увеличить обеспеченность жильем до 33 кв. м. Для этого необходимо построить 623 млн кв. м жилья. По его словам, с начала 2025 года в стране было введено 52,2 млн кв. м жилья. На 1 июля выдано 2344 новых разрешения на строительство общим объемом 18 млн кв. м.
«Инерционные» сделки
Григорий Жирнов, сотрудник научной лаборатории макроструктурного моделирования НИУ ВШЭ, комментируя ситуацию на рынке недвижимости, отметил значительный спад продаж и рост процентной нагрузки девелоперов после отмены массовой льготной ипотеки и роста ставок.
«С начала года на первичном рынке жилья было выдано всего 132 тыс. ипотечных кредитов — на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Продажи жилья формально сократились меньше — на 16%, однако это связано с ростом продаж жилья в рассрочку. По моим оценкам, сейчас до четверти всех продаж в новостройках приходится на рассрочки. С одной стороны, рассрочки лучше, чем отсутствие продаж, однако при продажах в рассрочку средства дольщиков гораздо медленнее поступают на эскроу, что увеличивает процентную нагрузку проекта и снижает его прибыльность. В результате главный показатель сбалансированности отрасли — соотношение распроданности портфеля строительства к его стройготовности — опустился с 88% в июне 2024 года до 71% в мае этого года. Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу также снизилось до критического уровня 74%. Это привело к росту средневзвешенной процентной ставки по проектному финансированию до 10,6%. В некоторых регионах ставка уже превысила 13% (например, в Краснодаре), также растет число проектов, в которых процентные ставки превышают 20%. В этих условиях девелоперы снижают запуски новых проектов строительства — за первое полугодие в стройку было выведено менее 18 млн кв. м нового жилья (–22% г/г) — минимум для этого периода за три года. Это с лагом в 2 – 3 года приведет к сокращению вводов жилой недвижимости на сопоставимую величину. Таким образом, главным итогом отмены льготной ипотеки и роста ставок станет постепенное сокращение объемов строительства жилья — предложение подстроится под изменившийся спрос. Одним из последствий этого станет рост цен на жилье, когда процентные ставки снизятся, поскольку спрос оживится, а предложения жилья будет недостаточно», — рассказал Григорий Жирнов.
Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая тоже указала, что отмена льготной ипотеки для массового покупателя с 1 июля 2024 года и повышение ключевой ставки до 21% в октябре прошлого года негативно отразились на спросе. По ее словам, январь — май 2025 года демонстрировали слабые результаты продаж относительно аналогичных показателей в 2024 году, но в целом уже на сегодня рынок постепенно адаптировался и принял новые условия. Для наглядности она привела данные по количеству сделок ДДУ и ДУПТ по городам присутствия сервиса аналитики для девелоперов «Объектив.РФ» за май 2025 года и динамику количества лотов в сделках за первые пять месяцев 2025 года. Так, по Уральскому федеральному округу (ФО) картина выглядела следующим образом: в Екатеринбурге было зафиксировано 1335 сделок в мае (+29,7% с начала года), в Тюмени — 993 (+39,6%), в Челябинске — 330 (+51,8%); в Приволжском ФО складывалась следующая ситуация: в Перми — 411 (+18,1%), в Кирове — 178 (+10,5%), в Ижевске — 184 (–36,7%); а в Сибирском и Дальневосточном ФО показатели были такими: во Владивостоке — 796 (+16,8%), в Новосибирске — 726 (+44%), в Хабаровске — 398 (–21% ).
«В целом в 2025 году отмечается рост объема экспозиции на фоне замедления темпов реализации и падения спроса, продолжается «инерционный» вывод новых проектов на рынок. На сегодня объем экспозиции на рынке первичной недвижимости в крупных городах РФ продолжает сохранять положительную динамику», — указала Ксения Чернецкая.
По ее данным, актуальный объем предложения на 30 июня 2025 года в сравнении с первым полугодием 2024 года составил по Уральскому ФО: в Екатеринбурге — 1710,1 тыс. кв. м (+18%), в Тюмени — 1440,6 тыс. кв. м (+2,1%), в Челябинске — 671,7 тыс. кв. м (+27,6%), в Ханты-Мансийске — 52,5 тыс. кв. м (+11,6%); по Приволжскому ФО: в Перми — 486,3 тыс. кв. м (+20,2%), в Ижевске — более 385,7 тыс. кв. м (–2,4%), в Кирове — 97,5 тыс. кв. м (+40%); а по Сибирскому и Дальневосточному ФО: во Владивостоке — 911,3 тыс. кв. м (–2,8%), в Новосибирске — 893,6 тыс. кв. м (–4,5%), а в Хабаровске — 346 тыс. кв. м (–9,9%).
Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой», тоже отметила значительное сокращение спроса в крупнейших городах РФ. По ее данным, конверсия (соотношение лотов в сделках и на экспозиции) за первые пять месяцев 2025 года упала во всех исследованных 28 регионах РФ, кроме Москвы. Максимальное падение отмечено в Краснодарском крае — на 73% к аналогичному периоду 2024 года. Также значительное снижение соотношения лотов в сделках и на экспозиции произошло в Уфе (–48%), Краснодаре (–46%), Омске (–47%), Самаре (–52%). Рост отмечен только в Москве — на 9%. Эксперт связывает это с особенностями платежеспособного спроса и экспозиции в столице и остальных городах. Сравнивая параметры запуска новых проектов в продажу за первые полугодия 2025 и 2024 годов, Ирина Доброхотова отметила, что число новых проектов, запущенных в 17 крупнейших городах РФ (миллионники плюс Тюмень) в январе — июне 2025 года, составило 207, что на 1% больше, чем годом ранее, когда показатель составлял 204.
«Однако все остальные показатели находятся в минусе: количество корпусов на старте, запущенных в первом полугодии 2025 года, на 17% меньше, чем за тот же период прошлого года — 340 против 409. Проектное количество квартир в корпусах на старте также меньше, чем за аналогичный период 2024 года — на 16%. По итогам первого полугодия 2025-го в корпусах на старте находится 78 200 квартир. Годом ранее эта цифра составляла 93 466 квартир. Суммарная площадь квартир, находящихся в корпусах на старте, составила по итогам первого полугодия 2025 года 3,828 млн квадратных метров. В прошлом году эта сумма равнялась 4,550 млн квадратных метров. Сокращение площади составило 16%. Таким образом, мы видим снижение показателей по стартам в продажу новых объектов — оно составило порядка 16% за полгода», — сообщила она.
«Льготная ипотека была основным драйвером продаж на протяжении 4 лет; при этом и ключевая ставка была достаточно низкой, что обеспечивало доступность обычных ипотечных программ для большинства потенциальных покупателей. Отмена льготной ипотеки совпала с ростом ключевой ставки и сокращением доступности стандартных ипотечных программ. Таким образом, доступность всех ипотечных программ, кроме семейной для отдельной категории покупателей, стала крайне низкой», — пояснила Доброхотова.
Эксперт комитета по аналитике Российской гильдии риелторов, директор исследовательской компании «ХОД Консалтинг» (Екатеринбург) Михаил Хорьков у казал, ч то в 2 025 г оду з апуск новых проектов продолжает падать: по его данным, в январе – мае на рынок выведено на 21% меньше квадратных метров, чем за аналогичный период 2024 года.
«Конечно, все это будет отражаться на показателях ввода жилья через 2,5 – 3 года. Но снижение инвестиций в новые проекты — это естественная и логичная реакция рынка на падение спроса, которое произошло после отмены льготной ипотеки и роста ставок по рыночным программам. Более того, мы не склонны переоценивать влияние этого процесса на текущий и перспективный объем предложения. Выбор на большинстве региональных рынков остается широким, и в случае изменения рыночного контекста девелоперы достаточно быстро нарастят ассортимент», — отметил Михаил Хорьков.
Ксения Чернецкая отмечает, что «ключевым инструментом, позволяющим сегодня сохранить доступность квартир на рынке первичной недвижимости, стала не ипотека, а различные варианты рассрочек и коммерческих субсидий, снижающих для покупателя ипотечную ставку или первоначальный взнос».
«Именно развитие альтернативных способов финансирования сделки на текущий момент остается драйвером рынка, — подчеркнула она. — Если говорить про объемы строительства, то сегодня многие застройщики продолжают корректировать сроки старта продаж запланированных объектов, осторожно работают с ассортиментом, разумно пополняя экспозицию. Однако после отмены льготной ипотеки и значительного повышения ключевой ставки многие девелоперы оказались в ситуации, когда достроить проект с учетом снижения маржинальности — лучший выход, чем остановить работу».
По мнению Ирины Доброхотовой, сейчас крупные застройщики сохраняют лидерство на рынке за счет больших объемов экспозиции и в большинстве случаев обширной продуктовой линейки, что позволяет пойти навстречу покупателю и предоставить приемлемые условия покупки. Однако самыми популярными у покупателей по-прежнему остаются лоты небольшой площади — 35 – 45 м, что отражает покупательную способность граждан.
«Что касается прогнозов, то они на сложном рынке могут оказаться нерелевантными. Однако мы уверены, что объемы строительства смогут покрыть все потребности в жилье, а при смягчении кредитноденежной политики девелоперам будет легче пользоваться кредитными средствами, покупателям — пользоваться ипотекой, и все это даст хороший синергетический эффект», — сказала Доброхотова.
Кто же сейчас формирует двадцатку самых крупных девелоперов по объему текущего строительства в России?
Ренкинг. Топ-20 застройщиков по объему текущего строительства
Согласно данным ЕРЗ, на топ-20 российских застройщиков совокупно приходится строительство 26,6% жилья, а география реализуемых ими проектов охватывает от 1 до 14 регионов Российской Федерации. Двадцатку по объемам текущего строительства формируют в основном девелоперы из Москвы и Санкт-Петербурга, Южного и Уральского федеральных округов, но есть и представители других регионов.
1. ГК «Самолет» (Москва)
Судя по данным ЕРЗ, лидером по количеству строящихся квадратных метров на 1 июля 2025 года являлось ПАО ГК «Самолет» (5 млн кв. м, в том числе с переносом срока — 18,9%). По итогам 2024 года им было сдано более 1,3 млн кв. м, из которых 42,3% — с учетом переноса срока; в 2025 году показатель сдачи достиг 524,5 тыс. кв. м, включая 75,6% с переносом срока. По состоянию на 1 июля 2025 года география строительства включала 14 регионов, из которых наибольшая доля строящейся недвижимости приходилась на Московскую область, Москву и Ленинградскую область (1,65 млн кв. м, 1,4 млн кв. м и 903,6 тыс. кв. м соответственно), а за ними в порядке убывания показателя следовали Приморский край, Санкт-Петербург, Тюменская область, Республика Татарстан, Ростовская, Сахалинская, Свердловская, Мурманская области, Забайкальский край, ХантыМансийский автономный округ — Югра и Республика Башкортостан. А представительства компании действовали почти в 300 городах России и стран СНГ. «Отмена одной из программ льготной ипотеки с 1 июля 2024 года не стала для нас неожиданностью. К этому событию мы готовились заблаговременно, непрерывно развивая партнерство с банками и прорабатывая программы, которые позволят сохранить условия с точки зрения размера ежемесячного платежа и улучшить условия в части требований к минимальному первоначальному взносу и лимиту ипотечного кредита», — комментировал в прошлом году гендиректор ГК «Самолет»