Стандарты комфортного города
Рейтинг социально ответственных девелоперов России
Качество инфраструктуры городов становится все более значимым элементом экономического развития России. Сейчас тональность задают нацпроекты, принятые в 2025 году. От эпизодического участия в создании социальных объектов девелоперы переходят к практикам формирования просчитанных стратегий развития инфраструктуры городов. Аналитический центр «Эксперт» третий год подряд измеряет вклад крупнейших девелоперов в формирование городской среды.
Интерес девелопера
Для построения рейтинга мы сформировали базу данных по объектам социально-культурного назначения, введенным в эксплуатацию за период с 2023 по 2025 год, среди топ-50 компаний по объему жилищного строительства.
Если в прошлом исследовании совокупный ввод компаниями топ-50 составил около 500 объектов, то в текущей волне этот показатель увеличился на 57,5% и превысил 700 объектов. Бо́льшая часть из них по-прежнему приходится на образовательные и медицинские учреждения (84% от общего числа объектов). На общем фоне в 2025 году выделяется сегмент медицинских учреждений, он продемонстрировал наибольший прирост ввода (+5,6%).
Заметно растет и интерес девелоперов к реконструкции и благоустройству: количество таких проектов увеличилось на 88% и 76% соответственно по отношению к базе прошлого исследования. Застройщики активно включаются в работу с объектами культурного наследия: их число в 2025 году выросло на 57,4% по отношению к 2024 году.
Инфраструктурная расстановка
Расчеты рейтинга в 2026 году указывают на перераспределение позиций в тройке лидеров. ГК ПИК и Setl Group сохранили первое и второе места. На третьей позиции оказались сразу три компании из разных регионов: уральский холдинг «Атом», питерская ГК КВС (Санкт-Петербург) и столичный «Самолет». Суммарно за три года объем их ввода составил 262 объекта общей площадью 1,9 млн кв. м, что составляет 41% от ввода топ-50 крупнейших девелоперов.
В этом году три компании продемонстрировали наибольший прогресс в общем рейтинге. Группа «Аквилон» поднялась на десятую позицию за счет двукратного увеличения ввода социальных объектов. Перемещение ГК ССК на 16-ю строчку обеспечено увеличением вклада в благоустройство и развитие территорий. Девелопер АПРИ поднялся на семь строчек вверх благодаря значительному расширению портфеля и росту общей площади введенных объектов. Большой вклад в динамику этого застройщика внес ввод рекреационного комплекса «ФанПарк» в Челябинской области в 2025 году.
Восемь компаний впервые в этом году попали в рейтинг. Среди них отличились «Унистрой» (Татарстан), MR (Москва) и «Железно» (Кировская область). Последняя сразу заявила о себе широкой географией проектов: социальные объекты введены в четырех регионах России: Кировская область, Пермский край, Удмуртия и Ульяновская область, что сопоставимо с лидерами рейтинга.
Наибольший вес в итоговом балле отводится показателю «масштаб ввода социальных объектов», отражающему реальный объем созданной инфраструктуры. Бесспорными лидерами стали ГК ПИК и холдинг Setl Group, занявшие первые две строчки рейтинга за счет значительного отрыва от других компаний по общему числу введенных объектов. Третью позицию разделили «Атом» и ГК КВС, которые выделяются на фоне других компаний высокой долей социального строительства относительно ввода жилья.
Вторым значимым блоком является «вклад в развитие территорий». В этом блоке мы оцениваем эффекты в виде создания мест в социальных учреждениях, благоустройства, реконструкции, сохранения наследия и развития сельских территорий. Лидерские позиции второй год подряд удерживают Setl Group, уральский холдинг «Атом» и ГК ПИК, в этом году к лидерам присоединилась ГК КВС.
Внушительный вклад как в реконструкцию, так и благоустройство территорий вновь внес «Атом». В 2025 год компания провела работы по реставрации памятника клавиатуре — туристического объекта Екатеринбурга, реконструкции аудитории в УрФУ, благоустройству парк-стадиона и других.
Отличилась и Setl Group, которая активно реализовывала проекты по благоустройству набережных, парковых зон и игровых пространств в Санкт-Петербурге.
По показателю оценки проектов реконструкции, реновации и улучшения территорий в разных регионах России (в том числе здесь мы учитываем сохранение объектов культурного наследия) лидирующую позицию заняла компания «Брусника». Среди значимых проектов последних лет можно отметить благоустройство Тарычевского пруда в Московской области, Верхового озера в Новосибирске и реставрацию памятников архитектуры в Екатеринбурге.
Наибольший вклад в развитие сельских территорий внесли ГК КВС, ГК ПИК и компания «Главстрой-Регионы». Девелоперы обеспечили 53% от совокупного ввода топ-50 в сельской местности. В числе введенных объектов школы, детские сады, новые магистрали и спортивно- игровые кластеры в Ленинградской и Московской областях. Общая площадь ввода составила 376 тыс. кв. м. По сравнению с прошлым годом улучшила позиции по данному показателю и ГК ФСК. За рассматриваемый период девелопер ввел в сельской местности два медицинских учреждения, три детских сада и одну школу. В 2025 году одним из проектов стал ввод в эксплуатацию детского сада на 325 мест в составе жилого комплекса ЖК «Южная Битца», который позволил снизить потребность в дошкольных местах в поселке Битца Московской области.
По показателю «мощность введенных объектов» наивысший балл получила ГК «Лидер Групп». Объекты компании появились как в крупных городах, так и в сельской местности. Портфель проектов достаточно разнообразен — за три года в эксплуатацию были введены детские сады, школы, театр, спортивные объекты и медицинские учреждения.
Заключительный блок оценки — «разнообразие компетенций компании», отражающий степень диверсификации по типу объектов, видам работ и региональному охвату. Лидирующие позиции заняли компании ГК ПИК, «Эталон», Setl Group и «Группа ЛСР», обладающие широким спектром компетенций в разных регионах страны. К примеру, холдинг Setl Group только за 2025 год ввел в эксплуатацию восемь детских садов, шесть школ, одну поликлинику и реализовал четыре проекта благоустройства и два проекта реконструкции.
Просчитанные эффекты
Таким образом, мы видим внушительную динамику вовлеченности застройщиков в развитие социальной инфраструктуры. И это не просто разовые инвестиции в отдельных ЖК, а часть долгосрочных стратегий с рассчитанными бизнес-эффектами.
«Строительство социальных объектов напрямую влияет на спрос и репутацию бренда. По нашим наблюдениям, наличие понятного плана развития социальной инфраструктуры повышает привлекательность проекта и сокращает срок принятия решения о покупке жилья в новых комплексах», — аргументирует директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина.
Компания АПРИ, по словам PR-менеджера Анны Овакимян, уже давно не рассматривает социальную инфраструктуру как элемент дополнения к жилью: «Это часть самого продукта. Поэтому школы, детские сады, поликлиники, спортивные и рекреационные пространства закладываются в проект на старте, а не достраиваются по остаточному принципу».
Коммерческий директор «Атома» Данил Кузнецов видит тренд на усиление интеграции государства и девелоперов с наработанным опытом: «Одним из эффективных механизмов мы считаем концессионные соглашения. Используя этот инструмент, мы построили в Екатеринбурге две современные школы».
От эпизодов к стандартам
Как показал опрос участников исследования, сильные игроки действуют не эпизодически, а на основе выстроенных моделей развития социальной инфраструктуры.
По словам генерального директора «Брусники» по стратегическому маркетингу Елены Ерёменко, компания при проектировании школ и детских садов придерживается трех ключевых принципов: «Во-первых, адаптивность и гибкость пространства. Во-вторых, его полезность. Мы считаем, что каждый квадратный метр должен работать и обладать тем или иным смыслом. Тот же коридор не может быть просто транзитом между классами, он должен служить местом коммуникации и отдыха. В-третьих, открытость. Прозрачные перегородки внутри здания, увеличенные окна, зенитные фонари способствуют проникновению естественного света, повышают безопасность и психологический комфорт».
«Атом», по словам Данила Кузнецова, фокусируется на развитии города и его жителей: «Мы рассматриваем такие инициативы как элемент креативных инвестиций в городские сообщества. Это позволяет удерживать таланты и делает город привлекательным для жизни и путешествий».
При этом лидеры рынка учитывают изменение требований к проектированию социальных объектов. На эту особенность обращает внимание начальник отдела концепций коммерческой недвижимости и социальных объектов ГК ФСК Наталия Чистякова: «Раньше школа или детский сад воспринимались как типовые коробки с классами и спальнями, сейчас нужны гибкие современные пространства, способные трансформироваться под различные задачи в рамках учебных процессов. При проектировании нужно учитывать множество экономических и социальных факторов конкретного района — его демографию, локальные маршруты и запросы».
Барьеры роста
Как видим, у девелоперов есть желание улучшать городскую среду. Но нередко частная инициатива сталкивается с ограничениями. Сейчас все девелоперы ощущают высокую стоимость денег.
К тому же застройщикам приходится выдерживать жесткие требования к разрешительной документации и срокам. По словам Анны Овакимян, это особенно заметно по объектам, передаваемым муниципалитетам: «По проектам в историческом или природном контексте согласования занимают еще больше времени. Тут оптимистичный сценарий закладывать не приходится. Чтобы минимизировать дальнейшие риски природоохранные и репутационные требования к рекреационным территориям мы закрываем предварительными изысканиями и комплексным анализом территории».
Методика: Как составлялся рейтинг
В рейтинге оцениваются девелоперские компании, входящие в топ‑50 по объему ввода жилой недвижимости в 2023–2025 годах. Под девелопером понимается группа компаний, деятельность которых направлена на реализацию всех этапов девелоперского цикла: от идеи и покупки земли до продажи готового объекта. В фокусе рейтинга — реализация девелоперами проектов строительства и реконструкции социальных объектов, сохранения объектов культурного наследия, а также благоустройства общественных пространств. Основными источниками при формировании рейтинга стали анкетные данные, а также официальные сайты и социальные сети компаний, годовые отчеты компаний и другая открытая информация из публикаций СМИ и пресс‑релизов.
В основе расчетов рейтинга лежат три блока оценки деятельности девелоперов: «Масштаб ввода социальных объектов» (45%), «Вклад в развитие территорий» (35%) и «Разнообразие компетенций компании» (20%). Выделенные блоки включают перечни показателей для оценки, все показатели рассчитываются для периода 2023–2025 годов и нормируются по децилям.
Рейтинг: Социально ответственные девелоперы России
Место 2026
1ГК ПИК
Место 2025: 1
Регион регистрации: Москва
Общий балл (max — 100): 86
Масштаб ввода социальных объектов
Масштаб ввода объектов социально-культурного назначения по отношению к объему ввода жилья (max — 10): 4
Количество объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 15
Общая площадь объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 20): 20
Вклад в развитие территорий
Мощность объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 14
Вклад в благоустройство общественных пространств (max — 7): 5
Реализация проектов реконструкции и реновации объектов, сохранения ОКН (max — 7): 3
Вклад в развитие сельских территорий (max — 6): 6
Разнообразие компетенций компании
Разнообразие видов объектов (max — 8): 8
Разнообразие регионов реализации (max — 6): 5
Разнообразие видов работ (max — 6): 6
2Setl Group
Место 2025: 2
Регион регистрации: Санкт-Петербург
Общий балл (max — 100): 77
Масштаб ввода социальных объектов
Масштаб ввода объектов социально-культурного назначения по отношению к объему ввода жилья (max — 10): 7
Количество объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 9
Общая площадь объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 20): 14
Вклад в развитие территорий
Мощность объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 14
Вклад в благоустройство общественных пространств (max — 7): 6
Реализация проектов реконструкции и реновации объектов, сохранения ОКН (max — 7): 6
Вклад в развитие сельских территорий (max — 6): 4
Разнообразие компетенций компании
Разнообразие видов объектов (max — 8): 8
Разнообразие регионов реализации (max — 6): 3
Разнообразие видов работ (max — 6): 6
3Группа «Самолет»
Место 2025: 1
Регион регистрации: Москва
Общий балл (max — 100): 65
Масштаб ввода социальных объектов
Масштаб ввода объектов социально-культурного назначения по отношению к объему ввода жилья (max — 10): 5
Количество объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 8
Общая площадь объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 20): 14
Вклад в развитие территорий
Мощность объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию (max — 15): 14
Вклад в благоустройство общественных пространств (max — 7): 3
Реализация проектов реконструкции и реновации объектов, сохранения ОКН (max — 7): 1
Вклад в развитие сельских территорий (max — 6): 5
Разнообразие компетенций компании
Разнообразие видов объектов (max — 8): 5
Разнообразие регионов реализации (max — 6): 4
Разнообразие видов работ (max — 6): 6
3ГК КВС
Место 2025: 6
Регион регистрации: Санкт-Петербург
Общий балл (max — 100):