Промышленность возвращается в город
Еще недавно промышленность старались увести подальше от жилья: заводы выносили за город, а промзоны отделяли унылыми заборами и строгими санитарными нормами. Сегодня логика меняется: производство снова становится естественной частью городского пространства, но уже в совсем новом масштабе и иной форме. «Эксперт.Урбан» рассказывает о том, какими бывают форматы городской промышленности нового поколения, почему они возникли именно сейчас и как меняют города.
проект «компактного города»
Что это значит для города
Возвращение промышленности меняет экономику городов: производственные площади возле жилых районов сокращают логистические цепочки, снижают зависимость от удаленных поставщиков и создают рабочие места. Чем короче цепочка «произвели–доставили–обслужили», тем устойчивее город к внешним сбоям: задержкам, росту стоимости перевозок, дефициту компонентов. Своего рода «позитивная автаркия». Такая радикальная перемена происходит по совокупности нескольких причин. Как известно, в мегаполисах предсказуемо дорожает земля и растет запрос на комфортную, живую и человечную среду. В то же время экономика все чаще требует сокращать расстояние между производством и потребителем: выигрывает тот, кто доставит быстрее. Как результат, рядом с офисами и жильем все чаще появляются новые производственные и логистические площадки — компактные, технологичные, тихие и в целом экологически безвредные. Егор Анучин, управляющий директор «Самолет коммерческая недвижимость», отмечает, что девелопмент жилых территорий больше не рассматривается без создания инфраструктуры для работы и развития.
Компактные форматы промышленности позволяют совмещать производство, склад и офис/сервис в одном месте — это особенно важно для малого и среднего бизнеса, которому нужны гибкость и быстрая перенастройка под спрос.
Рост маркетплейсов и услуг доставки усиливает спрос на объекты рядом с точкой сбыта, внутри агломераций растет роль узлов «последней мили» (финальный этап доставки от хаба до двери клиента).
Такой подход перекликается с логикой знаменитой концепции «15‑минутного города», согласно которой основные повседневные функции должны находиться в короткой пешей доступности.
Почему перемены происходят именно сейчас
Ключевая предпосылка появления новой городской промышленности — изменение технологической природы производства. Высокотехнологичные отрасли радикально отличаются от индустриальных моделей XX века: они компактнее, чище и тише, а часть процессов вообще стала цифровой.
Переход к цифровым и наукоемким технологиям ужал многие процессы: требуется меньше площадей, а тяжелое, громоздкое оборудование, характерное для середины ХХ века, для многих производств осталось в прошлом.
Микроэлектроника, биотехнологии, разработка ПО и аддитивное производство обычно компактнее классической индустрии: меньше оборудование и габариты продукции, ниже энерго‑ и ресурсоемкость, меньше отходов. Шум и вибрации цифрового оборудования (лазерные резаки, станки с ЧПУ, роботизированные линии) часто укладываются в санитарные нормы, поэтому такие производства можно размещать ближе к городу. Управление оборудованием цифровое и все чаще — дистанционное, что делает более гибким процесс производства.
Технологии интернета вещей (IoT) — когда оборудование и датчики подключены к сети и работают как единая система контроля — вместе с облачными вычислениями и MES‑системами (управление производством в реальном времени) поддерживают такие модели.
IoT собирает данные с оборудования, облако позволяет управлять ими удаленно, а MES координирует операции «здесь и сейчас», снижая простои и ошибки. Отсюда и спрос на компактные высокоавтоматизированные хабы «последней мили» внутри агломераций.
Есть и макроэкономический фактор — в частности, после пандемии ковида стало ясно, что возить все с другого конца света рискованно. Поэтому компании чаще стараются производить и хранить ближе к рынкам сбыта, а в крупных агломерациях появляются резервные мощности и «страховочные» склады. Та самая «позитивная автаркия».
Владимир Галактионов, член правления и директор по правовым вопросам девелоперской компании Capital Group, говорит об этом прямо: «В условиях ограниченного городского пространства и экологических требований промышленная недвижимость стремится к максимально эффективному и безопасному использованию территории, поэтому заводы‑ гиганты активно сменяются технологичными площадками с актуальной архитектурой и современной инфраструктурой».
Новый язык промышленной архитектуры
Новые форматы меняют архитектуру. Если раньше индустриальные зоны ассоциировались с закрытыми территориями и глухими ограждениями, то сегодня комплексы проектируют как часть городской среды. Они вписываются в улично‑ транспортную сеть, получают благо‑ устройство и становятся визуально более открытые: фасады выходят к городу и перестают быть чисто утилитарными. Промышленность больше не «изнанка» — она видимая и легитимная часть улиц.
Дарья Горелко, генеральный директор Передовой архитектурной строительной компании, формулирует суть сдвига так: «Промышленность возвращается в город, но уже в другом качестве, масштабе и архитектуре. Архитектура таких объектов тоже меняется. Глухой бетонный забор уходит в прошлое. Фасады становятся активными, прозрачными, ориентированными на улицу. Промышленность перестает быть закрытой территорией и начинает работать как часть городской среды».