Поедемте в номера!
Как покупка гостиничной площади может стать доходной инвестицией
Номер в гостинице обойдется дешевле, чем квартира, процент доходности от сдачи его в аренду в среднем в два раза выше, и не нужно заниматься управлением лично. Все преимущества такой инвестиции могут быть реальными, если повезет с управляющей компанией.
Новости о росте туристического потока как в крупные города, так и на курорты (в январе—ноябре 2025 года в российских отелях остановилось 82,87 млн человек, что больше на 4,5% год к году, Росстат) привлекают частных инвесторов к покупке гостиничных номеров. По данным IBC Real Estate, объем инвестиций в гостиничную недвижимость в 2024 году составил 38 млрд руб., а по итогам прошлого года — уже 60 млрд руб. «Покупка апартаментов в популярных туристических локациях России формируется как заметная инвестиционная тенденция. Формат все чаще рассматривается инвесторами как альтернатива традиционной коммерческой недвижимости на фоне роста внутреннего туризма и спроса на гибкие модели размещения»,— говорится в отчете IBC Real Estate «Гостиничная недвижимость» за 2025 год. По данным компании Macon, порядка 60–65% покупателей гостиничных номеров и апарт-отелей — это частные лица, приобретающие актив с инвестиционной целью.
«Доход от гостиничной недвижимости превышает аналогичный от сопоставимых инвестиций в жилье при меньшем внимании к управлению. Плюс это возможность диверсифицировать инвестиционный портфель»,— говорит директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
По словам Игоря Кокорева, разброс цен на покупку номера очень велик, поскольку цена зависит и от динамики локального рынка, турпотока, загрузки и бренда отеля. «Чаще всего от 400 тыс. до 600 тыс. руб. за 1 кв. м для отелей, соответствующих уровню „четыре звезды“. Диапазон актуален для всей России»,— приводит пример господин Кокорев.
В классическом гостиничном сегменте продажа отдельных номеров частным инвесторам скорее исключение, чем правило. Традиционная модель отеля предполагает единый имущественный комплекс, где номера не являются самостоятельными объектами продажи. Инвестор обычно входит в проект через покупку доли в бизнесе или всего объекта, что предполагает уже иной масштаб вложений. «Но на рынке есть примеры гибридных моделей — это кондо-отели, в которых номера реализуются частным инвесторам с последующей передачей в управление оператору»,— говорит генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко. По ее данным, в регионах компактные студии стоят от 4–6 млн руб. В Москве и Санкт-Петербурге — от 7–10 млн руб. «Это, как правило, небольшие площади. В проектах более высокой категории и в сильных локациях стоимость выше»,— отмечает госпожа Мироненко. По словам директора портала «Всеостройке.рф» Светланы Опрышко, есть предложения от 15–20 млн руб. и выше за улучшенные номера в премиальных отелях Москвы, Сочи или на горнолыжных курортах.
«Доходность гостиничных номеров в России сегодня находится в диапазоне 6–9% годовых до вычета налогов, что выше типичных 2–3% в жилой недвижимости»,— говорит член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. «Многие операторы в презентациях обещают 12–15%, но это всегда без учета налогов, комиссий управляющей компании и периодов простоя»,— предупреждает он.
При покупке гостиничного номера на этапе строительства доходность формируется за счет будущего арендного потока и роста стоимости актива. «Стоимость гостиничного номера растет вместе со строительной готовностью, прибавляя по 20–30% в год, а к моменту сдачи объекта цена может удвоиться по сравнению с первоначальной. Далее при успешной работе гостиницы растет ее репутация, заполняемость, среднесуточный тариф и прочее. Это повышает стоимость каждого номера как актива»,— объясняет Светлана Опрышко. Но по словам Артема Цогоева, гостиничный номер — это в первую очередь актив, генерирующий рентный поток, а не объект спекулятивных инвестиций. «Рынок перепродажи отельных номеров в России пока недостаточно ликвиден. Номер это не квартира, а готовый бизнес»,— подчеркивает он.
