Бетонный феникс: как инвесторы зарабатывают на складах эпохи СССР
Суровый дефицит складских площадей в России продолжается уже больше года, но девелоперы не могут удовлетворить весь сформировавший спрос — мешают загрузка мощностей и высокие ставки по кредитам. Зато частные инвесторы стали чаще покупать и модернизировать старые промышленные, складские и даже торговые здания, которые после редевелопмента и модернизации превращаются в так необходимые рынку склады.
Доля свободных площадей в российских складах опустилась к значению 1% год назад, а с III квартала 2023 года сохраняет околонулевое значение. Строительство новых объектов ведется, и очень активное: по итогам 2024-го ожидается рекордный ввод более 5 млн кв. м, но большая их часть возводится по схеме build-to-suit, то есть под заказ конкретного клиента, поэтому открытый рынок много не получит. Спекулятивное строительство затрудняется слишком высокой ключевой ставкой и растущей стоимостью стройматериалов.
На этом фоне частные инвесторы и конечные пользователи складов стали часто прибегать к практике покупки старых помещений и недостроенных объектов с целью их модернизации и дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду либо использования для собственных нужд.
Собеседники Forbes отмечают, что такой складской редевелопмент применялся и раньше, но в последнее время становится все более актуальным и популярным.
Старая история
Модернизация и редевелопмент старых зданий под складские нужды — не новая практика для российского рынка, которая, однако, сейчас становится все более актуальной, говорят опрошенные эксперты. «Первый редевелопмент, которым наша компания занималась, был в 2007 году, тогда мы как раз занимались небольшой промзоной, где было большое складское здание и еще небольшие здания», — вспоминает управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
«Редевелопмент производственных и складских объектов проводился и ранее, чаще всего под конечных пользователей, которые приобретали или арендовали здания советской постройки с существующими мощностями и производили перестройку под свои нужды, — соглашается управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров. — В качестве примера можно привести подольский производственно-складской комплекс «Атеми» площадью 60 000 кв. м, который был построен почти 100 лет назад и в 2005 году прошел процесс редевелопмента».
При этом многие из опрошенных Forbes экспертов подчеркнули, что практика складского редевелопмента становится все более востребованной. «Редевелопмент складских зданий становится все более актуальной темой в условиях дефицита вакантных площадей в Москве и Московской области», — констатирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
«В период дефицита складских площадей и подходящих земельных участков внутри города такие проекты случаются все чаще», — добавляет коммерческий директор «Дмитровского логистического парка» Александр Перфильев. «Мы работаем в регионах и практически каждый второй объект, который выходит на рынок складов — это редевелопмент в той или иной степени», — резюмирует управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Непознанный рынок
Хотя эксперты говорят о росте популярности и востребованности складского редевелопмента, выразить эту динамику в цифрах они не смогли, поскольку объемы этого рынка никто никогда не оценивал, к тому же здесь нет крупных игроков.
«На рынке редевелопмента в России явных лидеров до сих пор нет: крупнейшие застройщики в таких проектах практически не участвуют, формируют его представители малого и среднего строительного бизнеса, для них это останется перспективным направлением», — констатирует Ахмедзянов из IBC Global.