10 лет после «Мортон»: как известный девелопер строит термы даже в торговых центрах
Александр Ручьев продал свою компанию «Мортон», которая возводила в московском регионе миллионы квадратных метров и была лидером рынка, своему основному конкуренту почти за $200 млн. После этого он решил сосредоточиться на точечных девелоперских проектах, совершил несколько неудачных инвестиций в досуговый бизнес, а сейчас строит крупные термальные комплексы — их в сети «Термолэнд» уже 15, выручка превысила 5,3 млрд рублей. Как на руку Ручьеву сыграл уход иностранных ретейлеров из торговых центров, что печалит бизнесмена и греет ему душу и почему в баню нужно ходить чаще раза в неделю — в материале Forbes.
Встречу с корреспондентом Forbes владелец ГК «Основа» Александр Ручьев назначил практически в своей альма-матер — технопарке «Физтех», которым управляет последние 10 лет. В 1997 году бизнесмен окончил Физтех, Московский физико-технический государственный университет, факультет аэрофизики и космических исследований. Но, не увидев перспектив в науке, пошел в бизнес, основав с друзьями компанию «Мортон», ставшую крупнейшим в столичном регионе девелопером.
Компания вошла в современную историю девелопмента не только масштабными стройками, но и грандиозными скандалами. Сегодня Ручьев производит впечатление человека сдержанного и уставшего. На стенах офиса — иконы и расшитые гобелены на религиозную тематику. «Душу мне греет религия. Бог. А все остальное меня расстраивает», — мрачно говорит бизнесмен.
Оживляется он, когда речь заходит о термах. Из окон кабинета виден предмет особой гордости Ручьева — один из спа-комплексов «Термолэнд». «Наша задача была создать такие центры, куда можно было бы прийти всей семьей, отдохнуть, поплавать и перекусить. Вот ваш супруг ходит с друзьями в баню? Да?! А должен с вами ходить! И детей с собой брать! У нас в «Термолэнде» любые возможности есть: муж в бане, жена на массаже, дети в бассейне, но все — вместе и все счастливы», — смеется Ручьев. Бизнесмен говорит, что и сам раз в неделю посещает этот, ставший для него домашним, курорт. Какими были 10 лет Ручьева после «Мортона» и как «Основа» стала лидером на рынке термальных городских курортов — в материале Forbes.
Сделка века
В сентябре 2016 года на московском рынке недвижимости состоялась «сделка века», по крайней мере, так оценивали ее столичные риелторы. Крупнейшую в Москве и области строительную компанию «Мортон», лидера по вводу жилья в России, купил совладелец группы ПИК Сергей Гордеев. Тогда его компания была лишь третьей по вводу жилых помещений. «Мортон» в рейтинге Forbes 200 крупнейших частных компаний России — 2016 занимал 122-е место. По данным INFOLine, компания Ручьева в 2015 году построила 1 млн кв. м недвижимости.
О причинах слияния «Мортона» и ПИК стороны предпочитали не распространятся. Но слухов на рынке о финансовых трудностях ГК «Мортон» было предостаточно: говорили и о долге в более чем 20 млрд рублей, и о том, что регулярный демпинг довел компанию чуть ли не до банкротства.
На момент сделки активы «Мортона» включали в себя объекты коммерческой недвижимости (200 000 кв. м), реализуемые и многообещающие девелоперские проекты в Москве и Подмосковье (строительство 5,3 млн кв. м жилья в перспективе пяти-семи лет), земельный банк в 1000 га, а также завод по производству панелей «ДСК «Град»».
Основное преимущество «Мортона», позволившее компании достигнуть лидирующей позиции по объемам строительства и продаж в России — высокие темпы работ и сравнительно низкая себестоимость реализации жилья, считают эксперты. «Такой результат был обусловлен наличием собственного домостроительного комбината, что сделало «Мортон» настоящим девелопером полного цикла», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кроме того, по его словам, даже комплексы стандарт-класса от застройщика «Мортон» опережали время и задавали тренды всему рынку. «Еще до сделки с ПИК девелопер активно инвестировал в социальную инфраструктуру и одним из первых в стране начал применять BIM-технологии (формирование трехмерных моделей проектов, позволяющих детально учитывать все параметры будущего здания)», — говорит Сырцов. Свою роль сыграло и активное участие в проектах частно-государственного партнерства: «Мортон» строил масштабные кварталы для Минобороны и МВД.
Сумму сделки стороны не раскрывали. Но охотно говорили об операционных показателях деятельности «Мортона»: выручка в 2015 году — 59,2 млрд рублей, планируемая выручка в 2016 году — больше 70 млрд. Чистый долг компании составлял 22-24 млрд рублей. «Компания «Мортон» в хорошем финансовом положении и имеет сбалансированный кредитный портфель, полностью обеспеченный залогами, — говорил в 2016 году Forbes представитель Гордеева. — Чистая задолженность ГК «Мортон» находится на достаточно низком уровне для компании с выручкой порядка 70 млрд».
Позднее из отчетности ГК ПИК стало известно, что сумма сделки без учета долга составила 11,7 млрд рублей (около $190 млн), а Гордеев сообщил Forbes, что ничего не заработал на ней. «Мое намерение [купить «Мортон»] совпало с желанием Александра [Ручьева] сосредоточиться на других направлениях бизнеса», — говорил Гордеев.
«Мортон» был не только крупнейшей компанией, но и участником скандалов. В Балашихе «Мортон» обвиняли в причастности к экологической катастрофе на реке Пехорка. Там же компания собиралась вырубить березовую рощу. При комплексной застройке «Мортон-Град» в Ильинском-Усове (10 км от МКАД по Новорижскому шоссе) проблемы начались уже на этапе публичных слушаний. Против строительства активно выступал глава подмосковного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Евгений Соседов. По его словам, «Мортон» собирался построить в заповедной зоне почти город на 60 000 жителей, вплотную к усадьбе Архангельское. В девелоперской компании утверждали, что заповедной зоны на территории строительства нет, а усадьба находится в 3,5 км. Тем не менее, проект был отправлен на доработку, этажность и площадь проекта были уменьшены. Соседов жаловался на поступающие ему угрозы. В Москве «Мортон» оказался в центре конфликта из-за сноса здания (более 6000 кв. м) на Красноказарменной улице. Позже департамент культурного наследия Москвы объявил о государственной охране снесенного здания.
Сегодня Ручьев говорит о продаже «Мортона» неохотно. «Что там вспоминать? Сергей [Гордеев] был прав, говоря в одном из интервью: «Совпали желания». Я понимал, что время большого девелопмента заканчивается, в сфере строительства достиг всего, чего хотел. Так что решил: пока есть возможность, надо продать бизнес. В итоге оказался прав. Так жизнь показала. К слову, ПИК был не единственный, были еще покупатели, просто Сергей оказался быстрее и комфортнее с точки зрения договоренностей», — рассказывает Ручьев.
Четких планов, куда вложить деньги после сделки, не было, говорит Ручьев, но девелопмент не исключался. После продажи бизнесмен сохранил 60 000 кв. м коммерческой недвижимости: первые этажи в ряде микрорайонов «Мортона» и несколько ТЦ районного формата. Под управлением компании был и технопарк «Физтех» площадью 30 000 кв. м на Долгопрудненском шоссе.
Эти объекты вошли в портфель ГК «Основа», зарегистрированной, по данным «СПАРК», еще до сделки с ПИК в июне 2016 года. Ее владельцами стали Александр Ручьев и топ-менеджеры «Мортон» Олег Колченко и Егор Храмов. Но СМИ продолжали рассказывать о планах Ручьева в различных сферах бизнеса. Говорили о технологичных проектах «с потенциалом выхода на рынки стран Азии, например, Индии». Агентству RNS сам Ручьев рассказывал, что созданная им «Основа» будет заниматься выпуском композитных материалов. Он даже не исключал, что пойдет на государственную службу, если поступит предложение.