Захват отрасли с благородными намерениями
В конце 2017 года президент Владимир Путин, устав от бесконечных скандалов с обманутыми дольщиками, одним ударом разрубил этот гордиев узел. Он дал поручение свернуть практику долевого строительства с 1 июля 2019 года. Вместо этого была предложена схема, когда деньги покупателей жилья поступают не к застройщикам, а на специальные банковские эскроу-счета, которые разблокируются после окончания строительства. Строить же девелоперам предлагается за счет банковского проектного финансирования.
Защитить покупателей, переложить риски инвестирования с населения на профессиональных игроков — благородная идея. Однако сразу же выяснилось несколько неприятных моментов. Большинство застройщиков, особенно региональных, по такой схеме работать не смогут, по многим причинам. В частности, потому, что меняется вся модель бизнеса и резко вырастает себестоимость за счет банковских процентов, при этом доходы и покупательная способность населения падают — фон для реформы не самый подходящий.
Расчеты экономистов давали парадоксальный результат реализации реформы. По расчетам Института экономики роста, запрет долевого строительства может привести к сокращению строительства жилья до 55–63 млн кв. м в год на горизонте пяти-шести лет. Количество обманутых дольщиков может увеличиться в два-три раза — до 330–490 тыс. человек. Совокупная площадь остановленных строек может превысить 17–25 млн квадратных метров.
Благородная идея перехода к эскроу-счетам — «чтобы было как во всем цивилизованном мире» — при ближайшем рассмотрении оказалась не такой однозначной. Дело как всегда в мелочах. Русское «эскроу» сразу по нескольким параметрам оказывалось принципиально иным, чем в Европе. Например, в нашей схеме девелопер получает доступ к деньгам после окончания стройки. Тогда как в Европе средства постепенно размораживаются по мере реализации проекта: построил фундамент — получи 10% от стоимости, возвел коробку здания — еще 30%. И платить за жилье в Европе платить можно постадийно, по мере продвижения стройки. В России надо внести всю сумму или взять дорогой ипотечный кредит.
Ну и, конечно, процентные ставки. Европейские девелоперы совсем не поняли бы ставок проектного финансирования в 10–12% годовых. Для долгосрочных строительных проектов это очень дорого, впрочем, как и ипотечная ставка 10% для покупателей жилья.
Новая реформа очевидно заточена под крупные банки. Они привлекают триллионы рублей на эскроу-счета, получая, по сути, бесплатное фондирование и контроль над девелоперами. Платит же за реформу население, которое должно будет оплатить (в некоторых случаях) дополнительные банковские проценты в составе себестоимости строительства.
Реформа — это попытка государства переложить с себя на банки большую часть ответственности за развитие строительной отрасли. Но история о том, как «хорошие и честные» банкиры присмотрят за «плохими» застройщиками, не очень убедительна. За последние четыре года российский Центробанк потратил на поддержку проблемных банков около шести триллионов рублей. Передавать контроль над отраслью экономики другой отрасли, которую тоже надо постоянно спасать, — весьма нетривиальная идея.
И последнее. Особенность реформы — анонимность ее авторов. Ответственный за стройку вице-премьер и министр строительства поменялись год назад, но все чиновники позиционируются как исполнители верховной воли. Со стороны выглядит так: неустановленные лица убедили президента Путина в необходимости революции на рынке жилищного строительства. После этого никакой дискуссии уже нет, а надо только выполнить волю президента. Но если объемы строительства действительно упадут критически, резко вырастет безработица и количество обманутых дольщиков? Кто анализировал последствия реформы? Кто при такой анонимности ответит за возможные негативные эффекты реформы?
О том, что реформа крайне неоднозначна, похоже, начал догадываться и сам президент. На июньском совещании с правительством он неожиданно не был категоричен и призывал к взвешенному подходу: «Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и государство. Но не обременяя отрасль и не нанеся ущерба объемам жилищного строительства. Все решения должны быть сверены со строительным бизнесом — ведь это один из локомотивов экономики страны».
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl