Что может стать локомотивом посткризисного развития регионов

ЭкспертБизнес

Места для лучшей парковки

Сектор специализированной индустриальной недвижимости прошел фазу количественного роста и может стать локомотивом посткризисного развития регионов

Татьяна Печенкина, Елизавета Ульянова, Ирина Перечнева

В конце ноября сразу два региона заявили о намерениях сформировать новые профессиональные площадки индустриальной недвижимости. Правительство Челябинской области инициировало создание индустриального парка на базе ТЛК «Южноуральский», а власти ХМАО отправили в Минэкономразвития заявку на создание первой в округе особой экономической зоны.

По данным Ассоциации индустриальных парков (АИП) в России, количество специализированных площадок растет каждый год на 20%, индустриальные парки (ИП) и особые экономические зоны (ОЭЗ) заняли довольно существенную часть рынка индустриальной недвижимости, и у инвесторов появился выбор не только между профессиональной и непрофессиональной площадками, но и внутри списка ОЭЗ и ИП.

При таком разбросе предложений при выборе площадки сложно корректно сравнить предлагаемые варианты. Эта гипотеза стала основанием для составления рейтинга инвестиционной привлекательности ИП и ОЭЗ АЦ «Эксперт». Результаты четвертой волны исследования были представлены на круглом столе «Развитие индустриальных площадок и особых зон как локомотив регионального развития» в рамках XV Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен»*.

*Организаторы конференции — Аналитический центр «Эксперт», журнал «Эксперт Урал» совместно с Институтом экономики и управления УрФУ и Уральским федеральным университетом.

«Создавая рейтинг, мы стремились оценить уровень привлекательности и клиентоориентированности относительно больших индустриальных площадок и тем самым дать определенной группе инвесторов первоначальный ориентир для выбора места размещения производства», — заявил, открывая дискуссию, директор Аналитического центра «Эксперт» Дмитрий Толмачев.

У профессиональных площадок сегодня разные статус и модели функционирования. Территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР) и ОЭЗ имеют не только подготовленные участки, но и особую административно-правовую форму, в которой уже заложены преференции резидентам. Именно поэтому мы попытались максимально сблизить объекты ранжирования и сузить выборку (см. методику, стр. 103). Мы берем в фокус внимания только крупные проекты (минимальная планка для гринфилд-проектов — 40 га, для браунфилд-проектов — 50 тыс. кв. м).

В целом по стране на статус индустриальных парков претендуют более 1200 промышленных площадок, национальному стандарту АИП по итогам 2019 года соответствует 270. Кроме того, по данным Минэкономразвития РФ, сегодня действуют 111 ТОСЭР и 33 ОЭЗ.

Билет в высшую лигу

В нашу выборку по итогам 2019 года вошло 120 инвестиционно привлекательных площадок. К таковым мы относим ИП и ОЭЗ, на территории которых за прошедший год запущено хотя бы одно предприятие. И мы видим уверенный рост привлекательных для инвесторов площадок. По итогам 2018 года в нашем рейтинге был 101 участник, по итогам 2017-го — 84, по итогам 2016-го — 76. В последнем исследовании мы фиксируем увеличение гринфилд-парков с 62 до 79, число браунфилд-площадок по сравнению с прошлым годом не изменилось — 36, пять ИП совмещают характеристики обоих типов. Кроме того, среди участников рейтинга увеличилась представленность особых экономических зон с восьми в первой волне до 18 в четвертой.

Вершину рейтинга все четыре волны исследования занимают площадки Татарстана — ТП «Химград», КИП «Мастер», ОЭЗ «Алабуга». Впрочем, по нашей выборке видно, что регионы стремятся перенимать лучший опыт. География четвертого рейтинга расширилась до 46 субъектов (годом ранее было 41, в 2017-м — 36). Лидеры по представленности — Московская и Калужская области, Татарстан. При этом Московская область (17 площадок) почти вдвое превзошла два остальных региона-лидера, в каждом из них по девять привлекательных площадок. Кроме того, в числе лидирующих регионов с шестью площадками Ульяновская область. Суммарно эти четыре территории аккумулируют треть крупных инвестиционно привлекательных действующих площадок.

Лидерами рейтинга привлекательности по итогам 2019 года признаны площадки, набравшие более 32 баллов. Пропускной билет в высшую лигу (класс АА) обеспечивает выгодное местоположение, широкий спектр услуг для резидентов и эффективный менеджмент. Это ключевые показатели, по которым мы видим прорыв ИП и ОЭЗ.

О привлекательности площадок говорит также уровень заполняемости. У половины участников рейтинга из класса АА этот показатель составляет 60–90%, по сравнению с прошлым годом у большинства игроков высшей лиги увеличились количество резидентов и площадь арендуемых площадей. Среди участников с заполненностью свыше 90% почти две трети — частные площадки, среди заполненных менее чем на 30% в основном парки и зоны, созданные с участием государства.

Половина состава высшей лиги приходится на особые экономические зоны, и все эти ОЭЗ созданы при участии государства, только одна среди них имеет частную форму собственности — ОЭЗ ППТ «Ступино Квадрат».

Основную клиентскую базу большинства площадок класса АА сформировали иностранные и крупные российские компании, вокруг которых, как правило, создается пул совместных производств. Так, якорным резидентом ИП «Химический парк “Тагил”» является предприятие со стопроцентным иностранным капиталом «Уралхимпласт», а рядом с ним расположились российско-австрийское СП «Уралхимпласт-Амдор» и австрийско-немецкое СП «Уралхимпласт-Хюттенес Альбертус». Запросы таких резидентов сразу ставят высокую планку для УК. Иностранные компании задали стандарты и для инфраструктуры парков в Ульяновской области. Так, именно по запросу японской компании Bridgestone в ИП «Заволжье» была сделана широкая высококачественная автомобильная дорога. Кроме того, наличие крупных компаний создает возможность для выстраивания кооперации. К примеру, якорный резидент КИП «Мастер» — КамАЗ и его поставщики, и этот факт привлекает внимание малого и среднего бизнеса (см. «Расчет на эффективность»).

Расчеты указывают на возможности улучшения позиций в рейтинге, которыми и пользуются игроки. В этой волне исследования за счет увеличения вклада услуг и менеджмента, применения налоговых льгот и работы с резидентами из класса А в высший эшелон поднялись ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург», ПОЭЗ «Ульяновск» и «ММК — Индустриальный парк», из класса ВВ вверх рванули индустриальный парк «Авангард», ИП «Нижние Котлы», Химический парк «Тагил». Эти площадки за год улучшили такие параметры, как стоимость ресурсов, работа с резидентами и налоговые льготы.

По сложившейся традиции специализированные площадки в России соревнуются между собой объемом привлеченных инвестиций, налоговых отчислений, количеством созданных рабочих мест и выручкой резидентов.

Мы же замеряем результативность на основе анкетирования по двум критериям — масштаб деятельности и эффективность. В этой волне в оценке результативности индустриальных площадок приняло участие 45 парков и ОЭЗ, в прошлом году — 22.

Итогом наших расчетов становится «квадрант результативности». В целом расчеты указывают, что вклад индустриальных площадок в уровень занятости регионов пока невысок и не превышает 1,5%. Инвестиции резидентов ИП и ОЭЗ в создание производств в целом по выборке площадок не превышает 5,5% от общего объема инвестиций в основной капитал регионов. Впрочем, несколько площадок демонстрируют впечатляющие результаты. Например, на долю ОЭЗ ППТ «Алабуга» приходится 40% вложений в основной капитал региона, на долю ОЭЗ ППТ «Калуга» — более 41%, ИП «Ворсино» держит треть вложений.

Средний уровень доли выручки резидентов в общем объеме промышленной отгрузки регионов базирования площадок в целом по выборке не превышает 6,5%. Однако некоторые площадки опять-таки демонстрируют прорыв. Например, доля резидентов ИП «Богородский» (Московская область) в общей структуре выручки региона составляет более 51%, резиденты ИП «Красный Яр» (Красноярский край) держат более 76% региональной отгрузки.

Позиции в рейтинге привлекательности ИП и ОЭЗ не всегда коррелируют с результативностью. Этому есть несколько причин. Во-первых, идет оценка различных аспектов деятельности (внешних факторов и менеджмента против экономических показателей владельцев площадок и резидентов), во-вторых, проекты развития ИП и ОЭЗ — долгосрочные, и они могут находиться на разных стадиях жизненного цикла. Именно поэтому большинство из них находятся в правом нижнем секторе относительно привлекательных, но дающих сравнительно невысокий экономический результат. Нахождение площадок в данном квадрате не означает, что они неэффективны, зачастую их вклад в региональное развитие значительнее.

Парковый иммунитет

Пандемия и меры по сдерживанию ее распространения, безусловно, отразились на деятельности как управляющих компаний парков, так и их резидентов. Просадка в апреле–мае, как и во всей стране, произошла, но она оказалась некритичной.

По словам генерального директора УК «Про-бизнес-парк» Дениса Ремезова, часть резидентов парка переводили сотрудников на удаленную работу, некоторые приостанавливали деятельность на месяц-два, но бизнес никто не свернул: «Все резиденты продолжают работать, по нашим наблюдениям, они рассчитывают на отложенный спрос и довольно оптимистично оценивают перспективы».

— Несмотря на сложную обстановку, за весь период пандемии мы потеряли только одного резидента, — подтверждает тренд директор ООО «ММК — Индустриальный парк» Владимир Дремов. — Мы связываем это с тем, что сработали действующие в нашем парке инструменты поддержки резидентов со стороны основного акционера ММК. В рамках этой программы каждый резидент имеет право на получение софинансирования на конкурсной основе в размере до 30 процентов стоимости проекта, но не более 15 миллионов рублей. Мы видим, что этот механизм эффективен, и ставим задачу на следующий год привлечь еще как минимум двух якорных инвесторов.

— Мы в 2019 году построили три новых объекта площадью более 15 тысяч квадратных метров, и у нас были очень серьезные опасения, будут ли эти объекты в условиях пандемии востребованы, — рассказывает генеральный директор Технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин. — Но в итоге наши инвесторы полностью выполнили свои обязательства и по соглашениям создадут более 600 новых рабочих мест, из которых 238 уже созданы.

Во многом это результат активной политики региональных инвестиционных команд и управляющих компаний: в период жестких ограничений им удалось включить все возможные рычаги поддержки резидентов.

— В марте, после введения карантинных ограничений, мы создали штаб для консультирования инвесторов по исполнению требований карантина, и в ежедневном режиме он помогал нашим резидентам получить необходимые СИЗы и организовать работу без остановки производства, — говорит генеральный директор Корпорации развития Ульяновской области Сергей Васин.

По словам Айрата Гиззатуллина, «Химград» поддержал резидентов через предоставление скидок и отсрочек по арендной плате: «Причем мы делали это независимо от того, вошли или нет компании в перечень наиболее пострадавших отраслей, потому что пострадали, несомненно, все. Кризис, конечно, отразился на динамике инвестиционной активности, но в то же время компании увидели для себя новые возможности. Оказалось, что текущая ситуация позволяет ряд проектов реализовывать существенно дешевле, резиденты готовятся удовлетворить отложенный спрос».

По словам директора департамента по привлечению и взаимодействию с инвесторами ОЭЗ «Дубна» Дениса Иванова, ряд компаний перенесли сроки ввода в эксплуатацию собственных объектов на следующий год из-за сложностей с поставкой оборудования и материалов, а также из-за изменений на рынке сбыта их продукции: «Тем не менее, несмотря на пандемию, в текущем году на площадках нашей ОЭЗ 25 компаний начали подготовку земельного участка или строительно-монтажные работы по возведению научно-производственных комплексов, и это рекордное число».

Некоторые резиденты парков оперативно отреагировали на потребности рынка в условиях пандемии и сделали быстрый разворот в номенклатуре, отмечает Айрат Гиззатуллин:

— Наши компании сумели организовать выпуск большого количества дезинфицирующих средств, многие активно включились в организацию производства средств индивидуальной защиты, масок и защитных костюмов. Кроме того, наши резиденты обеспечивают медицинские учреждения услугами по обеззараживанию медицинских костюмов, поставляют медицинский кислород.

Вирус как фактор

Вполне возможно, совокупно индустриальные парки и ОЭЗ в этом году покажут такой же уровень вложений в создание новых производств, как и прежде, или даже превзойдут результаты прошлого года. Эта гипотеза опирается на набор факторов, которые способствуют появлению новых направлений для инвестиций.

Во-первых, как нам представляется, этот тренд задаст необходимость нивелировать эффект разрыва цепочек. В период первого локдауна особенно остро встала проблема поддержания прочности связей для отраслей, где цепочки поставок являются глобальными, — это тяжелое машиностроение, электроника, промышленное оборудование. В таких случаях под угрозой находятся цепочки поставок между производственными площадками комплектующих и сборочными заводами в разных географических зонах.

Учитывая этот опыт на уровне компаний, после окончания пандемии можно ожидать движения в сторону локализации. Сергей Васин уже видит эти настроения в предпринимательской среде: «Сейчас компании стараются сократить цепочки поставок и приблизить поставщиков к себе. И мы готовимся к локализации поставщиков крупных компаний из сектора машиностроения на территории региона».

Примеры реализации этого тренда уже есть. В июле этого года компания «Немак Рус» анонсировала проект строительства предприятия по производству головок и блоков цилиндров двигателя для автомобилей Hyundai в ИП «Заволжье» с инвестициями 1,7 млрд рублей. В октябре в ОЭЗ ППТ «Тольятти» пришел новый резидент «Форесия автомобильные решения». По словам генерального директора ОЭЗ ППТ «Тольятти» Сергея Андреева, Faurecia, французская компания с мировым именем, реализует проект производства автокомпонентов с объемом инвестиций 410 млн рублей.

Другая предпосылка для появления новых инвестиционных траекторий связана с повышенным спросом на продукцию отдельных отраслей в период пандемии; к ним, в частности, можно отнести проекты в области фармакологии. Безусловный бенефициар пандемии — сектор производства и переработки пищевой продукции. В августе этого года на территории индустриального парка «Ворсино» Калужской области началось строительство рыбоперерабатывающего комбината «Старомихайловский РПК». Предприятие займется производством рыбных консервов и деликатесной продукции. В августе же компания «Фуди Сосенский» начала строительство производственного комплекса по изготовлению продуктов питания на ТОСЭР «Сосенский» Калужской области. И наконец, третий вектор — потребность в создании новых производств со стороны высокотехнологического сектора, который именно во время пандемии получил новый импульс для роста. В этом году в особой экономической зоне «Иннополис» в Татарстане о реализации своих проектов заявили сразу десять новых резидентов. Проекты этих компаний с общим объемом заявленных инвестиций 30,8 млрд рублей связаны со строительством центра обработки и хранения данных, разработкой онлайн-платформ, программного обеспечения, комплексных информационных систем и др.

Выбери меня

Все это создает дополнительный спрос на индустриальную недвижимость. И это новый шанс для специализированных площадок, потому что именно они могут предложить условия для быстрого запуска проектов. Очевидно, что это приведет к ужесточению конкуренции за инвестора. Во время первой волны исследования опрошенные нами управляющие парками выделили три основных критерия конкурентоспособности площадок: наличие необходимой инженерной инфраструктуры, рынок сбыта и логистические возможности.

И судя по всему, базовые критерии не меняются, приходящий на площадки малый бизнес предъявляет те же требования, что и крупные инвесторы.

— Наше предприятие выпускает упаковочную клейкую ленту, — рассказывает директор компании «Брендлента» из Свердловской области Наталия Сивоволова. — Мы намерены увеличить объемы производства и для этого посмотрели несколько площадок. Нам хотелось бы найти готовые помещения, чтобы мы, условно говоря, приехали с оборудованием, воткнули розетку и запустили производство. Очень хорошее впечатление оставил индустриальный парк «Богословский», но это 450 километров от Екатеринбурга. Такое плечо очень резко увеличивает логистические затраты.

Первоочередным критерием по-прежнему остается локация, говорят управляющие. Но при этом они отмечают появление новых требований со стороны резидентов (см. «Главное — сервис»). Если раньше резиденты в первую очередь обращали внимание на стоимость земельного участка, то в последнее время они больше оценивают стоимость реализации всего проекта, включая возможные риски.

По словам генерального директора Портовой особой экономической зоны Олега Барабанова, среди новых запросов — способность УК оказать производственным компаниям полный комплекс услуг по решению задач, связанных с разворачиванием производства. В ответ на этот запрос Портовая особая экономическая зона начала внедрять решения, позволяющие обеспечить высокие темпы строительства объектов, и сейчас эта площадка формулирует полученный опыт как конкурентное преимущество, говорит Олег Барабанов:

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Пандемия, китайский фактор и суэцкий кризис Пандемия, китайский фактор и суэцкий кризис

Транспортный коллапс в Суэцком канале

Эксперт
«Гнев человеческий» Гая Ричи: Голливуд времен старой этики «Гнев человеческий» Гая Ричи: Голливуд времен старой этики

Гай Ричи возвращает нас в Голливуд семидесятых-восьмидесятых годов

Эксперт
Битва за дата-центры Битва за дата-центры

Производитель микрочипов AMD объявил о намерении купить своего конкурента Xilinx

Эксперт
В Чили обнаружен новый вид титанозавра В Чили обнаружен новый вид титанозавра

Чилийские палеонтологи обнаружили огромного титанозавра

National Geographic
Голодные игры Голодные игры

Действительно ли модное сегодня лечебное голодание — панацея от всех недугов?

Добрые советы
Прыжок к свободе Прыжок к свободе

Как уехать к морю и найти себя

Vogue
…И другие уликовые документы …И другие уликовые документы

Чекисты раскрыли группу, которая распространяла антикоммунистические листовки

Дилетант
15 городов, исчезнувших с лица земли 15 городов, исчезнувших с лица земли

От этих городов не осталось ничего, но ты все равно захочешь их посетить

Maxim
Закладка для псалмов, которую оценили только через 12 лет после создания: история стикеров Post-it Закладка для псалмов, которую оценили только через 12 лет после создания: история стикеров Post-it

Каждый великий новый продукт по крайней мере трижды убивается руководством

VC.RU
Предохранительная грамота Предохранительная грамота

Мифы и правда об оральных контрацептивах — разбираемся вместе с врачами

Glamour
Лебединое озеро Лебединое озеро

Самым теплым морем в этом году оказалось озеро Байкал — и самым светским

Tatler
Голая правда Голая правда

Как похудеть к лету и срочно подкачаться к сезону футболок и поло?

Men’s Health
Зоологи объяснили маленькость зайцев и пищух Зоологи объяснили маленькость зайцев и пищух

Зоологи: зайцы имеют маленький размер из-за конкуренции с копытными

N+1
Почему важно не только учиться, но и разучиваться Почему важно не только учиться, но и разучиваться

Способность избавляться от полученных знаний — это тоже суперсила

Reminder
Отчаянные безбилетники: как мигранты прячутся в отсеках шасси и почему это смертельно опасно Отчаянные безбилетники: как мигранты прячутся в отсеках шасси и почему это смертельно опасно

Как мигранты пытались добраться до стран первого мира в колесных нишах самолётов

TJ
Тату, селебрити и андерграунд: трушное интервью Playboy с фотографом Катей Котовой Тату, селебрити и андерграунд: трушное интервью Playboy с фотографом Катей Котовой

Если визуал, то исключительно с концептом

Playboy
Бить или не бить Бить или не бить

Татуировки – как выбирать рисунок, у кого его сделать и как от него избавиться

GQ
«Ты наступил мне на ботинок»: что и почему носит Чедвик Боузман и другие в фильме «Ма Рейни: Мать блюза» «Ты наступил мне на ботинок»: что и почему носит Чедвик Боузман и другие в фильме «Ма Рейни: Мать блюза»

Как в фильме «Ма Рейни: Мать блюза» костюмы отражают характеры героев

Esquire
Взлететь с пятачка: авиация Взлететь с пятачка: авиация

Как создавался самолет, не нуждающийся в длинной ВПП

Популярная механика
Марсоход Perseverance извлек кислород из атмосферы Красной планеты Марсоход Perseverance извлек кислород из атмосферы Красной планеты

Шестиколесный робот-марсоход Perseverance извлек из атмосферы Марса кислород

Forbes
Обзор TWS-гарнитуры Huawei FreeBuds 4i: четверка с плюсом Обзор TWS-гарнитуры Huawei FreeBuds 4i: четверка с плюсом

Наушники от Huawei показали образцовую автономность и отличное качество звучания

CHIP
Дом вашей мечты Дом вашей мечты

Дизайнеры интерьеров отвечают на самые актуальные вопросы о доме и ремонте

Домашний Очаг
Осознанный выбор Осознанный выбор

Что значит быть экологичными, насколько нам это удается и для чего это нужно

Psychologies
Сити-брейк: когда нужен короткий выходной Сити-брейк: когда нужен короткий выходной

Путешествие на пару дней в другой город – отличный вариант, чтобы развеяться

Лиза
Он долго решался / не решался признаться ей в любви Он долго решался / не решался признаться ей в любви

Буквы одинаковые — значения противоположные

Наука
Кто сказал «Вау!»: шокирующе огромные животные-переростки Кто сказал «Вау!»: шокирующе огромные животные-переростки

Фото гигантов, которые переросли все положенные природой нормы

Maxim
Палеонтологи впервые обнаружили следы молодого стегозавра Палеонтологи впервые обнаружили следы молодого стегозавра

В Китае обнаружили окаменевшие следы молодого стегозавра, жившего в раннем мелу

N+1
Точка отсчёта Точка отсчёта

Точки соприкосновения восточной и западной стилистик

SALON-Interior
Я влюбилась, и не в мужа: личный опыт психолога Я влюбилась, и не в мужа: личный опыт психолога

Возможно, эта история спасет и ваш брак

Psychologies
Пентаграмма «дружелюбия»: WSJ составила карту взаимоотношений Amazon, Google, Microsoft, Apple и Facebook Пентаграмма «дружелюбия»: WSJ составила карту взаимоотношений Amazon, Google, Microsoft, Apple и Facebook

Как пять крупнейших ИТ-компаний в целом конкурируют между собой

VC.RU
Открыть в приложении