В Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости

ЭкспертБизнес

Девелоперы вновь задумались о коммерческой недвижимости

В 2020 году в Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости. Это становится возможным благодаря снизившейся ключевой ставке Центробанка и сложившейся рыночной конъюнктуре

Алексей Щукин

Бизнес-центр «Академик» в форме линзы на проспекте Вернадского — один из немногих новых объектов на рынке коммерческой недвижимости Москвы, введенных в прошлом году

В 2019 году рынок высококачественной коммерческой недвижимости находился в состоянии подготовки к плановому подъему: ставки аренды офисов, торговых площадей и складов росли, средняя вакантность площадей снижалась. В отдельных сегментах даже возник дефицит: например, наблюдался недостаток офисов большой площади. Однако девелоперы коммерческой недвижимости, практически свернувшие проекты в кризисные 2014–2015 годы, не реагировали на позитивные импульсы рынка, сконцентрировавшись на завершении начатых объектов.

В 2020 году строительная пауза скорее всего завершится. Об этом говорит устойчивый спрос со стороны арендаторов и появившаяся активность девелоперов, которые вновь стали искать и покупать площадки под застройку. Похоже, речь идет о начале нового инвестиционного цикла на рынке коммерческой недвижимости.

Пять лет без стройки

В 2014–2016 годах рынок коммерческой недвижимости Москвы пережил острейший кризис. На его пике в столице пустовало 2,7 млн кв. м офисов классов A и B. В верхнем сегменте без арендаторов оставался каждый четвертый офис. Новые торговые центры открывались полупустыми, а средняя вакантность в существующих выросла в три раза.

Особенность московского офисного рынка: на кризисные годы приходятся наибольшие объемы строительства (График 1)

Кризис 2014 года стал для рынка офисной и торговой недвижимости «идеальным штормом», когда совпали сразу несколько отрицательных факторов. Резкое снижение спроса со стороны арендаторов совпало с рекордным выводом на рынок новых торговых и офисных центров. «Ситуация, когда на сложном этапе на рынок выходит большое количество новых объектов, для Москвы, увы, типична. Кризисы следуют слишком часто: 2008–2009-й, затем 2014–2016-й. Девелоперы не успевают реализовать проекты между кризисами», — говорит руководитель компании RRG Денис Колокольников.

В 2014–2018 годах рынок «переваривал» то, что настроили ранее. Одно из следствий кризиса — резкое сокращение объемов строительства. Так, в 2018-м был установлен антирекорд по строительству офисов — 125 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году объемы строительства были выше более чем в десять раз. В этой фазе новое строительство стало уже ненужным и высокорискованным.

Складской рынок оказался наиболее устойчивым к кризису (График 2)

Переизбыток площадей на рынке был «съеден» только в 2019 году. «Последние два года оказались рекордными по сделкам с офисной недвижимостью — около полутора миллионов “квадратов” в год. Вакантность в офисах классов A и B снизилась до десяти процентов», — говорит генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев. Сформировался устойчивый тренд на рост ставок. Арендаторы начали конкурировать за отдельные помещения.

В отношении рынка высококлассных складов в Подмосковье можно говорить уже о дефиците: вакантность за год снизилась с 4,7 до 3%. Реагируя на дефицит, строить склады стали непрофильные игроки: производители и торговые сети. «Рынок перекошен. За пару лет он прошел путь от рынка покупателя к рынку продавца», — говорит московский брокер.

На кардинально изменившуюся ситуацию девелоперы только начинают реагировать. В этом виновата инертность рынка и финансовые условия. Кредитные ставки из-за политики Центробанка оставались настолько высокими, что возводить коммерческую недвижимость в большинстве проектов было невыгодно для девелоперов.

Подешевевшие кредиты и приход крупных арендаторов

Резко возросшая активность девелоперов в 2019 году объясняется рядом факторов. Во-первых, позитивные рыночные реалии. «Возьмем рынок офисов: спрос устойчив, ставки аренды растут, вакантность сокращается. То же со складами и торговыми помещениями. Очевидно, что потенциал для строительства есть», — считает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.

В 2017-2019 гг. были поставлены антирекорды по строительству торговых центров (График 3)

Во-вторых, значительно подешевело банковское финансирование. В 2015 году ключевая ставка Центробанка поднималась до запретительных 16%. Только в 2019-м ЦБ провел пять раундов снижения ключевой ставки — с 7,75 до 6,25%. Банки выдают застройщикам кредиты под 8–9%. При такой стоимости денег девелоперские проекты вновь становятся рентабельными.

В-третьих, за 2019 год не было сильных скачков девальвации рубля. Напротив, российская валюта даже укрепилась. С учетом того, что арендные ставки в подавляющем большинстве проектов за последние пять лет стали рублевыми, валютная стабильность для девелопмента остается крайне важной, поскольку часть строительных затрат по-прежнему привязана к евро и доллару.

В-четвертых, у девелоперов и инвесторов появился определенный оптимизм. «Пару лет назад преобладали пессимистические настроения. США развяжут торговую войну против Китая, затем начнется мировая рецессия с падением цен на нефть и газ, вслед за чем подешевеет и недвижимость. Апокалиптические прогнозы не сбылись. Картинка реальности у людей превратилась из однозначно черной в серую. Работать, если осторожно, можно», — говорит руководитель одной из девелоперских компаний.

Фактором, усиливающим оптимизм, стали и успехи российского фондового рынка. «За 2019 год акции подорожали на 30 процентов. В “соседнем цеху” люди начали прилично зарабатывать, а мы что, хуже? Успехи фондовиков увеличили аппетит к риску на строительном рынке», — считает один из столичных брокеров.

В-пятых, появление спроса на крупные офисные лоты площадью от 10 тыс. кв. м, который сегодня не может быть удовлетворен рынком. «В последние два-три года начал формироваться тренд на переезд крупных компаний и министерств со старых площадей в новые современные офисы. Компании понимают, что недвижимость является фактором конкуренции. При переезде из нескольких старых офисов в один начинает работать фактор синергии: растет культура бизнеса. Современные помещения повышают и операционную эффективность: федеральные министерства, переехавшие в Сити, занимают теперь 80 тысяч квадратных метров вместо 200 ранее», — говорит Владимир Пинаев. Вопросами новых штаб-квартир занимается множество крупных структур: от «Яндекса» и Альфа-банка до Центробанка. Но найти на рынке новые пустые офисы площадью в десятки тысяч метров невозможно.

Офисный центр «Хуанмин парк», построенный китайцами в районе Ботанического сада, — пример строительства небольшого по площади объекта в спальном районе Москвы

В-шестых, могут сыграть роль и новые льготы столичного правительства для застройщиков коммерческой недвижимости, введенные в середине прошлого года. Причина их введения — катастрофический разрыв в объемах строительства жилой недвижимости и коммерческой. По вводу жилья Москва установила в прошлом году рекорд — 4,96 млн кв. м, это почти вдвое больше, чем годом ранее. В истории столицы лишь в 1965-м удалось построить больше (5 млн кв. м). Столь высокие объемы строительства жилья контрастируют с объемами возведения офисной и коммерческой недвижимости: всего 630 тыс. кв. м. Такой дисбаланс грозит усилением дефицита новых рабочих мест на периферии, ростом маятниковой миграции и ухудшением транспортной ситуации.

Новые льготы предусматривают фактическую отмену платы за изменение вида разрешенного использования участка для проектов коммерческой недвижимости. Для жилых проектов она осталась на прежнем уровне — от 5 до 80% кадастровой стоимости земли в зависимости от плотности застройки. Льгота распространяется на все проекты за пределами Третьего транспортного кольца. По оценке специалистов московского правительства, такая льгота позволит снизить себестоимость строительства на 8–10%.

Совокупность этих причин вызвала активизацию застройщиков. Они стали искать новые площадки, заказывать исследования и концепции. «Думаю, в 2020 году начнется новый инвестиционный цикл на рынке коммерческой недвижимости», — говорит Алексей Новиков. Прогнозируется, что объемы строительства торговой недвижимости в 2020–2022 годах вырастут в два-три раза по отношению к текущему уровню и составят 0,6–1 млн кв. м в год. Объемы офисного строительства увеличатся к 2022 году более чем в два с половиной раза — до 1 млн кв. м.

Идеи для нового цикла

Новый инвестиционный цикл разворачивается в новых же рыночных условиях. Очевидно, что это изменит и продукт на рынке. Какую коммерческую недвижимость будут строить?

Наибольшие изменения приходятся на рынок торговой недвижимости. Их причины понятны: доходы населения падают, электронная торговля теснит привычную, меняется потребительские поведение горожан. В прошлое уходит, казалось, беспроигрышный формат — гигантский торговый центр около МКАД с гипермаркетом. Такие объекты больше строить не будут. «Огромная коробка в полях? Позавчерашний день. Арендаторы туда часто даже без арендной платы не хотят “садиться”. Это потому, что люди все меньше увлекаются шопингом и не хотят тратить часы на дорогу до торгового центра», — говорит столичный брокер.

Однозначно выигрышный формат — районный торговый центр. Особенно если он строится в обжитом районе, рядом с метро. Концепция такого центра трансформируется: в нем остается меньше собственно торговых точек, зато значительно расширяется спектр развлечений (кинотеатр, детские центры), увеличивается количество точек общепита и разнообразных сервисов. Один из примеров многофункционального центра нового поколения — ТЦ «Ангара», открытый в конце прошлого года на месте бывшего районного кинотеатра на юге Москвы. Девелопер этого проекта компания ADG, скорее всего, «съест» большую часть сегмента рынка локальных торговых центров в Москве: в 2014 году застройщик купил у столичного правительства сразу 39 кинотеатров, подлежащих реконструкции.

Всё с большим энтузиазмом застройщики начинают возводить аутлет-центры. Товары от известных брендов по сниженным ценам в кризисные времена пользуются высоким спросом. В 2020 году откроются два знаковых аутлет-центра: новая фаза проекта около Внуково и центр на Новой Риге. В планах еще несколько таких проектов.

Значительное количество торговых площадей может появиться в программе строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). В некоторых их них баланс площадей оказался настолько неожиданным, что их уже окрестили торгово-пересадочными узлами. ТПУ «садятся» на крупные потоки потенциальных потребителей, так что с точки зрения бизнеса они вряд ли окажутся убыточными. С другой стороны, программа их строительства буксует, сроки начала строительства и ввод объектов постоянно переносятся, так что говорить о перспективах программы трудно. Московское правительство хотело бы возвести более 130 ТПУ, но лишь треть будет профинансирована из городского бюджета. Для 16 проектов в ТПУ нашли инвесторов.

На логистическом рынке начнет активно развиваться новый продукт — склады «последней мили», то есть расположенные внутри МКАД или совсем рядом с ней. Такие приближенные к потребителям склады позволяют кардинально сократить время доставки товаров потребителям. Еще один новый продукт — двух-трехэтажные склады. В них верхние этажи могут занимать небольшие промышленные производства или торговые площади.

А вот модные в США многоэтажные полностью автоматизированные склады, расположенные чуть ли не в центре города, появятся в России еще не скоро. Москва не Нью-Йорк: для складов в центре, откуда товар может доставляться чуть ли не в течение часа после заказа онлайн, емкость премиального сегмента торговли недостаточна. Автоматизация складов сдерживается низкой стоимостью труда в России: выгоднее нанять на склад побольше рабочих, чем закупать дорогостоящее оборудование.

На офисном рынке будут максимально востребованы крупные комплексы, где арендаторы имеют возможность получить лоты в десятки тысяч квадратных метров. Новинкой года могут стать сделки по схеме Build-to-Suit (BTS). В проектах привычного спекулятивного девелопмента девелопер возводит проект, а потом сдает его в аренду. В схеме BTS объект строят под конкретного заказчика. Это позволяет застройщику снизить риски, а арендатору — уменьшить свои затраты. На складском рынке сделки BTS привычны, но офисы пока так не строят. Эксперты ожидают, что первые сделки BTS мы увидим уже в 2020 году.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Шоссе энтузиастов Шоссе энтузиастов

Список автотрендов, которые уже не остановить

GQ
После прихода к власти Трампа состояние основателя Twitter выросло на 240% После прихода к власти Трампа состояние основателя Twitter выросло на 240%

С момента инаугурации президента США основатель Twitter разбогател почти на 240%

Forbes
Фемида Фаталь Фемида Фаталь

Даже самый лучший, открытый и честный суд не застрахован от чудовищных ошибок

Maxim
Шандор Мараи: Свечи сгорают дотла Шандор Мараи: Свечи сгорают дотла

Фрагмент романа венгерского писателя Шандора Мараи

СНОБ
Мама-монархия: почему из женщин получаются лучшие правители Мама-монархия: почему из женщин получаются лучшие правители

Многие государства достигли своего расцвета именно под женским управлением

Maxim
Настольный капитализм Настольный капитализм

Самая известная настольная игра мира «Монополия» отмечает юбилей

Огонёк
Джессика Альба: горячие фото знойной голливудской актрисы Джессика Альба: горячие фото знойной голливудской актрисы

Красотой и талантом Джессики Альбы можно восхищаться круглосуточно

Playboy
Максим Матвеев: «Искать баланс между карьерой, семьей и хобби – счастливая работа» Максим Матвеев: «Искать баланс между карьерой, семьей и хобби – счастливая работа»

Актер Максим Матвеев – как его герой заставляет людей выйти из зоны комфорта

Grazia
С добрым утром! С добрым утром!

В одних странах любят плотно поесть с утра, в других – едят на ходу

Лиза
Танк среди ясного неба. История летающей боевой машины Танк среди ясного неба. История летающей боевой машины

Конструкторов военной техники нередко называют злыми милитаристами

Maxim
Щепотка имбиря Щепотка имбиря

Имбирь сочетает в себе тонкий аромат, умеренно жгучий вкус и полезные свойства

Наука и жизнь
Нот всего семь, или Как доказать плагиат Нот всего семь, или Как доказать плагиат

Трудно ли доказать плагиат?

СНОБ
5 ситуаций, когда не стоит сохранять брак 5 ситуаций, когда не стоит сохранять брак

Мы жили в плену иллюзий, а на деле мы совсем разные люди

Psychologies

Некоторые болезни нельзя вылечить, но с ними можно вести нормальную жизнь

Cosmopolitan
Наследников у вождей не бывает Наследников у вождей не бывает

25 мая 1922 года у Ленина случился удар. Казалось, он не выживет

Дилетант
Это навсегда: пары российского кино, которые уже более 20 лет вместе Это навсегда: пары российского кино, которые уже более 20 лет вместе

Они вместе более 20 лет, и до сих пор с трепетом относятся друг к другу

Cosmopolitan
Вышел из сумерек Вышел из сумерек

Актер Роберт Паттинсон об искренности на съемочной площадке и взрослении

Vogue
Правила жизни Коби Брайанта Правила жизни Коби Брайанта

Баскетболист, чемпион НБА, Лос-Анджелес

Esquire
Владимир Лисовский Владимир Лисовский

Знаменитый историк архитектуры, профессор рассказал о первой блокадной зиме

Собака.ru
Муза Муза

Солистка IOWA Катя Иванчикова в буквальном смысле воспевает экосознательность

Собака.ru
Сергей Мазаев: «Страна идет спиной вперед» Сергей Мазаев: «Страна идет спиной вперед»

Сергеем Мазаевым о том, как музыканты мечтали захватить мир или уехать из страны

РБК
Chery Tiggo 4. Вишенка, торт и немного дёгтя Chery Tiggo 4. Вишенка, торт и немного дёгтя

Надо сказать, Tiggo 4 очень красив в статике

4x4 Club
Собачий бизнес по совету Цукерберга: как вице-президент Facebook бросил карьеру ради корма для животных Собачий бизнес по совету Цукерберга: как вице-президент Facebook бросил карьеру ради корма для животных

Топ-менеджер Facebook Том Аррикс оставил должность ради собственного бизнеса

Forbes
Формируем полезные привычки: три лайфхака Формируем полезные привычки: три лайфхака

Как без лишних усилий развить и закрепить желаемое поведение

Psychologies
Бабочки мои Бабочки мои

Мы попросили одного верного мужа рассказать о сексе в долгом браке

Добрые советы
Внутренняя свобода: найти и не потерять Внутренняя свобода: найти и не потерять

Пять практических советов для тех, кто ищет себя

Psychologies
Старк и Лувр Старк и Лувр

У парижского отеля–паласа Le Meurice масса достоинств

SALON-Interior
Лучшие документальные фильмы Netflix Лучшие документальные фильмы Netflix

Собрали для вас самые интересные работы, на которые не жалко потратить время.

GQ
Как распечатать АЗ на принтере А4 на двух листах Как распечатать АЗ на принтере А4 на двух листах

Как распечатать на принтере А4 формат АЗ или даже изображение большего размера

CHIP
От пещеры до радости. Как появилась музыка, где и, главное, зачем От пещеры до радости. Как появилась музыка, где и, главное, зачем

Откуда взялась музыка? Почему у каждого поколения она своя?

Maxim
Открыть в приложении