Результатом реформы долевого строительства может стать рост числа обманутых

ЭкспертБизнес

Банки оккупируют стройки

Результатом реформы долевого строительства может стать не только увеличение себестоимости строительства и уход с рынка мелких игроков, но и рост числа обманутых дольщиков. Однозначно выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики

Алексей Щукин

Фото ТАСС

Год назад президент Владимир Путин, устав от многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, распорядился прекратить практику долевого строительства жилья. С 1 июля текущего года вступил в силу первый блок поправок к закону № 214 «О долевом строительстве». В частности, теперь девелоперы обязаны работать через специальные счета, и банки таким образом должны контролировать целевое расходование средств. С 1 июля будущего года вступает в силу еще более радикальная новация: переход с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Строить придется либо на собственные средства, либо на банковские кредиты.

Кардинальная реформа выглядела попыткой одним ударом разрубить гордиев узел долевого строительства. Государство передавало контроль над стройкой банкам, чтобы резко снизить риски для покупателей. Однако по мере реализации реформы все сильнее проявляются ее «темные» стороны. Так, ставки проектного финансирования девелоперов, неделю назад обнародованные Сбербанком на конференции MREF, позволяют говорить, что себестоимость строительства жилья существенно возрастет, и это создаст проблемы для большинства региональных игроков. А аналитическая записка, подготовленная экспертным центром бизнес-омбудсмена Бориса Титова и Институтом экономики роста (ИЭР), прямо говорит о негативных, едва ли не катастрофических последствиях радикальной реформы: объемы строительства упадут, а количество обманутых дольщиков резко вырастет.

От бесплатных денег к кредитам под 6–12%

Главный вопрос реформы для застройщиков — это стоимость проектного финансирования. Текущая модель рынка базировалась на привлечении средств дольщиков, для застройщика это, по сути, были деньги с нулевой ставкой. «Бесплатные» средства сочетались с высокими, двузначными, ставками банковского проектного финансирования: несколько лет назад они доходили до 18–20%. Год назад чиновники убеждали бизнесменов, что отход от долевого строительства будет компенсирован низкими ставками на кредиты — 5–6%.

Сбербанк, крупнейший игрок рынка, тестирует сегодня модель с плавающей ставкой проектного финансирования для застройщиков, которая в первую очередь зависит от темпов продаж недвижимости. Чем выше продажи и количество средств на эскроу-счетах, тем ниже ставка кредитования. По словам исполнительного директора управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Дениса Ковриженко, ставка может снизиться вплоть до 0,01% годовых. Но если разобраться, то это возможно на крайне короткий период в самом начале строительства, в случае, когда средства покупателей на эскроу-счетах будут значительно превышать объем финансирования застройщика банком. Реальные ставки, по которым Сбербанк собирается кредитовать девелоперов, намного выше ожидаемых.

Из доклада директора дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергея Бессонова на конференции MREF следует, что ставки по проектному финансированию застройщиков будут колебаться в диапазоне 6–12% годовых. Если на эскроу-счетах нет средств дольщиков, то ставка будет рыночной — 12% годовых. Если кредит на 100% покрывается средствами на эскроу-счетах, то будет действовать специальная ставка — 6%.

Средневзвешенная ставка, скорее всего, составит 8,5–9%. Такая кредитная ставка, введенная вместо «бесплатных» денег дольщиков, коренным образом меняет экономику девелопмента. «Сегодня при финансировании строительства жилья доли средств дольщиков, банковские кредиты и инвестиции застройщиков обычно распределяются в соотношении 60–30–10. При этом соотношении и переходе на систему эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет как минимум на семь-восемь процентов», — говорит коммерческий директор компании «Флэт & Ко»

Авторизуйтесь и читайте статьи из популярных журналов

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

В тепле и уюте: 8 позиций для самого нежного осеннего секса В тепле и уюте: 8 позиций для самого нежного осеннего секса

Осень — самое время добавить вашему сексу тепла

Cosmopolitan, ноябрь'18
10 самых теплых и стильных шарфов, которые ты можешь себе позволить 10 самых теплых и стильных шарфов, которые ты можешь себе позволить

Так как без шарфа ты не переживешь конец осени и зиму, то это то, что тебе нужно

Playboy, ноябрь'18
Как предсказать начало массовых беспорядков Как предсказать начало массовых беспорядков

Искусственный интеллект анализирует шум толпы на стадионе

Forbes, ноябрь'18
Feduk: Feduk:

Feduk: "Жаль, что галочка в Инстаграме сильно влияет на людей"

Cosmopolitan, ноябрь'18
Согреться в холода: два даосских упражнения Согреться в холода: два даосских упражнения

Чтобы не мерзнуть, освойте простые упражнения, улучшающие терморегуляцию

Psychologies, ноябрь'18
Эмоциональная устойчивость: 8 способов пережить трудные времена Эмоциональная устойчивость: 8 способов пережить трудные времена

Можно ли научиться стойкости?

Psychologies, ноябрь'18
Почему наследственным фондам не удастся заменить иностранные трасты Почему наследственным фондам не удастся заменить иностранные трасты

Россияне могут создавать наследственные фонды, действующие после их смерти

Forbes, ноябрь'18
Боишься показаться скучным? 9 советов, как правильно говорить о себе на свидании Боишься показаться скучным? 9 советов, как правильно говорить о себе на свидании

Еще один важный урок по общению с девушками

Playboy, ноябрь'18
Золотая аура Земли: взгляд с МКС Золотая аура Земли: взгляд с МКС

Один из астронавтов МКС сфотографировал яркое оранжевое сияние

National Geographic, ноябрь'18
Рождение тысяч осьминогов: видео Рождение тысяч осьминогов: видео

Осьминог дважды удивил ученых

National Geographic, ноябрь'18
Шанс избирателя: Трамп разбудил пассивную молодежь Шанс избирателя: Трамп разбудил пассивную молодежь

Эффект непредсказуемой победы Трампа

Forbes, ноябрь'18
Илья Авербух: «Наверное, я не создан для любви» Илья Авербух: «Наверное, я не создан для любви»

Испытывать такие чувства, как Ромео и Джульетта, дано не всем...

Лиза, ноябрь'18
Почему рынок яхт находится в глубоком кризисе Почему рынок яхт находится в глубоком кризисе

Состоятельные люди тратят все меньше денег на строительство яхт

Forbes, ноябрь'18
Больное место: писатель доступно объяснил мужчинам, что такое харассмент Больное место: писатель доступно объяснил мужчинам, что такое харассмент

Сядьте поудобнее и скрестите ноги, иначе вам может стать некомфортно!

Playboy, ноябрь'18
Повторным выборам грозит второй тур Повторным выборам грозит второй тур

На выборах в Хакасии победил коммунист Валентин Коновалов

РБК, ноябрь'18
Дакота Джонсон Дакота Джонсон

Дакота Джонсон рассказала о жизни в пространстве танцевального зала

Elle, ноябрь'18
Клуб авангардистов Клуб авангардистов

Композитор Илья Демуцкий готовит новую театральную бомбу

GQ, ноябрь'18
Как добиться от него желаемого Как добиться от него желаемого

Женщины часто стремятся получить то, что им нужно, с помощью манипуляций

Лиза, ноябрь'18
Лондон на подъеме Лондон на подъеме

Сегодня Лондон – один из важнейших узлов глобализирующегося мира

National Geographic, ноябрь'18
15 мыслей Мэтта Диллона 15 мыслей Мэтта Диллона

Мэтт Диллон — маньяк-чистюля из нового фильма Ларса фон Триера

GQ, ноябрь'18
Дары с двойным дном Дары с двойным дном

Почему мы такое большое значение придаем подаркам

Psychologies, ноябрь'18
Просто праздник какой-то! Просто праздник какой-то!

Сразу три парфюмерные марки отмечают юбилеи в этом году

Grazia, сентябрь'18
Анна Кендрик: «Я пользуюсь Instagram, только когда мне грустно» Анна Кендрик: «Я пользуюсь Instagram, только когда мне грустно»

Актриса Анна Кендрик рассказала о моде без правил и «другой» Блейк Лайвли

Grazia, сентябрь'18
Глушь да благодать Глушь да благодать

Истории людей, сменивших суету мегаполисов на маленький провинциальный город

Огонёк, ноябрь'18
Как настроить онлайн-банк, чтобы вас не могли обворовать Как настроить онлайн-банк, чтобы вас не могли обворовать

Ликбез о защите онлайн-платежей

CHIP, ноябрь'18
Пять вопросов к партийной системе России Пять вопросов к партийной системе России

Реформа партийно-политической системы должна быть созвучна задачам развития

Эксперт, ноябрь'18
«Нечего нам делать в этом Лефортово». Суд продлил арест братьям Магомедовым «Нечего нам делать в этом Лефортово». Суд продлил арест братьям Магомедовым

В деле «Суммы» появился новый эпизод о хищении 300 млн

Forbes, ноябрь'18
В чем секрет успеха китайских и корейских интернет-магазинов В чем секрет успеха китайских и корейских интернет-магазинов

Чтобы товар хорошо продавался онлайн, приходится прибегать к хитростям

Forbes, ноябрь'18
Когда в России исчезнут наличные деньги Когда в России исчезнут наличные деньги

Страны — каждая в своем темпе — постепенно движутся в «безналичное» будущее

Forbes, ноябрь'18
Как граф Шпее и линкор «Граф Шпее» погибли в одном и том же месте Как граф Шпее и линкор «Граф Шпее» погибли в одном и том же месте

Как граф Шпее и линкор «Граф Шпее» погибли в одном и том же месте

Maxim, ноябрь'18